持H-1B等工作签证（非永久居民）能在美国贷款买房吗？

可以。持H-1B、L-1等工作签证的非永久居民，只要在美国有合法身份、有稳定收入和信用记录，通常就能申请常规贷款（conventional loan）买自住房。H-1B贷款买房的最大变化在于FHA：自2025年5月25日起，FHA贷款已不再接受非永久居民。

所以，你的主要选择是常规贷款；如果条件不符合，还可以考虑利率更高的非QM贷款。下面按顺序讲清楚：哪些贷款可以申请、要准备什么文件、境外资金怎么用，以及常见的坑。

非永久居民能申请哪些房贷？

持工作签证的人最常走的是常规贷款。Fannie Mae明确表示，它按与美国公民相同的条件收购发放给合法非永久居民的贷款；FHA贷款则已不再对非永久居民开放；另外还有不卖给Fannie Mae或Freddie Mac的非QM贷款，门槛更灵活，但成本更高。

Fannie Mae销售指南B2-2-02写道，它收购发放给”合法永久居民或非永久居民”的非美国公民贷款，条件与美国公民相同。也就是说，在Fannie Mae层面，H-1B持有人和公民走的是同一套标准：看信用、收入、负债和首付。

额度方面，FHFA公布的2026年合规贷款上限是单户832,750美元，高房价地区最高1,249,125美元。超过这个金额的叫大额贷款（jumbo loan），各家机构对非永久居民的要求差别更大。

贷款类型	非永久居民	说明
FHA	不可以	2025年5月25日起分配案号的贷款不再接受非永久居民
常规贷款（Fannie Mae）	可以	条件与美国公民相同，需证明合法居留身份
非QM贷款	可以	各贷款机构自定标准，利率和首付通常更高

来源: HUD ML 2025-09；Fannie Mae B2-2-02 (数据截至 2026年10月18日).

FHA贷款为什么不再接受非永久居民？

因为HUD在2025年改了规则。HUD第2025-09号通知（Mortgagee Letter 2025-09）删除了手册中”非永久居民”整节内容，适用于2025年5月25日及之后分配FHA案件号的贷款。现在可以申请FHA的只有美国公民、合法永久居民，以及密克罗尼西亚、马绍尔群岛、帕劳的公民。

根据HUD第2025-09号通知，HUD的理由是非永久居民的居留状态存在不确定性，可能影响长期还款能力。这项变化同样适用于反向抵押贷款（HECM）。

对华人买家来说，影响很直接：过去不少H-1B持有人会用FHA的3.5%低首付买第一套房，现在这条路已经关闭。好消息是，常规贷款的低首付项目仍然存在，详见在美国买房首付要付多少。

贷款机构会看哪些身份文件？

Fannie Mae没有规定具体要哪些文件，而是让贷款机构根据个人情况判断你是否合法在美。实际操作中，常见的要求是有效护照、签证、I-797批准通知、工作许可（EAD）和社会安全号（SSN），不少机构还会加上自己的额外要求。

Fannie Mae的原文是：贷款机构必须”根据个人具体情况”判断非美国公民的身份，并在把贷款卖给Fannie Mae时，保证借款人合法在美。正因为规则留给了贷款机构，所以同样是H-1B，不同银行的答复可能完全不同。

常见的额外要求（overlay）包括：

• 签证剩余有效期不少于一定期限，或已提交续签申请
• 在美国连续工作满一定年限
• 雇主出具的在职和续签意向证明
• 有SSN，并且有美国本地的信用记录

签证快到期，收入还能算数吗？

可以算，但需要证明收入会持续。Fannie Mae要求，有明确截止日期的收入，必须能证明从申请日起至少还会持续三年。指南没有直接说签证到期日是否算”截止日期”，所以各家贷款机构的做法不同。

Fannie Mae销售指南B3-3.1-01还规定，非美国公民的就业和收入核实标准与公民相同。也就是说，你需要提供工资单、W-2和报税表等常规材料。

根据USCIS的说明，H-1B一般首次批准最长3年，可延期至总共6年。如果你的绿卡申请正在进行中，I-140批准通知等文件也能帮助贷款机构判断你的身份连续性。

用国内汇来的钱付首付要注意什么？

可以用，但手续比本地资金多。Fannie Mae要求境外资产必须兑换成美元、存入受美国联邦或州监管的金融机构，并在过户前完成核实；所有外文文件都要附上完整、准确的英文翻译。大额存入的款项还要说明来源。

根据Fannie Mae销售指南B3-4.2-05，贷款机构需要记录所有用于首付、过户费用和储备金的资金来源。所以，钱最好早点转到美国账户，并保留每一笔汇款记录。

如果钱是父母赠与的，还要考虑两件税务上的事：

• 从非美国居民个人那里一年内收到的赠与总额超过10万美元，需要向IRS提交3520表格（Form 3520）申报，见IRS关于外国人赠与的说明。申报不等于要交税，但漏报可能被罚款。
• 如果你是美国税务居民，名下境外账户合计余额在一年中任何时候超过1万美元，需要申报FBAR。

非QM贷款适合什么人？

非QM贷款适合不符合常规贷款标准的人，比如没有SSN、签证情况复杂，或者收入难以用传统方式证明。它的审批更灵活，但通常首付更高、利率更高，费用也更多，应该作为备选方案，而不是首选。

非QM（non-qualified mortgage）指不符合”合格抵押贷款”标准的房贷，不会卖给Fannie Mae或Freddie Mac。部分机构提供面向外国人的贷款（foreign national loan），可以不需要美国信用记录。

ITIN也是一个常见误区。根据IRS的说明，ITIN只用于联邦税务，不代表工作许可或移民身份。持工作签证的人一般都有SSN，应该用SSN建立信用、申请贷款。

如果你刚来美国、信用记录还很短，先看看怎样建立信用分数以便申请房贷，这比直接去申请高成本贷款更划算。

非永久居民买房还有哪些风险？

最大的风险不是贷款本身，而是收入中断。一旦失业，H-1B身份可能受到影响，但房贷仍要每月照付。所以，持工作签证买房更需要留足应急储备金，并想好万一离开美国时房子怎么处理。

需要提前考虑的几件事：

• 储备金：除了首付和过户费用，最好再留出几个月的房贷还款。
• 离开美国的预案：是出售、出租，还是托人管理？出租后可能涉及不同的税务和保险问题。
• 全款还是贷款：手头资金充裕的话，也可以比较一下两种方式的利弊，见买房是全款付清好，还是贷款好。

利率方面，本文不给出当前利率。想了解最新的全国平均房贷利率，可以查看Freddie Mac每周发布的房贷市场调查（PMMS）。

接下来该怎么做？

持工作签证的人申请房贷，关键是提前准备身份和资金文件，并找到对非永久居民友好的贷款机构。按下面的顺序做，能减少被拒或拖延的风险。

1. 整理身份文件：护照、签证、I-797、EAD（如有）、SSN卡，以及绿卡申请进度文件。
2. 查看自己的信用报告，确认没有错误，信用分数达到贷款机构的要求。
3. 如需使用境外资金，提前几个月把钱换成美元转入美国账户，保留汇款凭证，准备好英文翻译和赠与信。
4. 至少联系三家贷款机构，直接问清楚他们对H-1B等签证的额外要求，并比较各家的贷款估算表（Loan Estimate）。
5. 想找免费的中立意见，可以通过HUD认证的住房咨询机构预约咨询，也可以询问对方能否提供中文服务。