租房还是买房计算器：哪个更划算？

这个租房还是买房计算器怎么用？

使用租房还是买房计算器时，先输入房租、要买的房子和贷款信息，再填上您对维修、房价、投资收益和居住年限的最佳估计。计算器会比较这段时间的房租总额和买房净成本，告诉您哪个花费更少。

每一项的填写建议：

• 房租和房租涨幅： 用面积和地段与您要买的房子相近的出租房来比较。
• 房价、首付、利率和期限： 有真实报价就用报价；任何利率都当作示例。
• 房产税、保险和维修： 用当地数字。房龄较老的房子通常需要更多维修。
• 房价变化： 试一个保守的数字和0%。这一项对结果影响最大。
• 投资收益： 如果继续租房，首付可能赚到的收益。
• 买房和卖房费用： 买房时的过户费用（closing costs），以及卖房时的经纪人佣金和过户税费。
• 计划居住年数： 最重要的一项。住得短，通常租房更划算。

比较是怎么算出来的？

租房成本是每年12个月房租的总和，房租按您设定的涨幅逐年上涨。买房成本是拥有房子要付的全部费用，加上预付现金放弃的收益，再减去卖房时拿回的钱。

房租总额 = 每年房租 × 12，房租按年涨幅逐年上涨。

买房净成本 = 买房费用 + 首付 + 房贷还款 + 每年的房产税、保险和维修 + 损失的投资收益 − 卖房所得。

• 房贷还款 按贷款金额使用 M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) 计算。
• 房产税和维修 每年按房屋上涨（或下跌）后的价值计算。保险保持您输入的每年金额。
• 卖房所得 = 未来价值 × （1 − 卖房费用比例）− 尚未还清的贷款余额。
• 损失的投资收益 = （首付 + 买房费用）×（（1 + 收益率）^年数 − 1）。

如果两个总额相差在1,000美元以内，结果显示为“差不多”。

没有计入的内容：PMI、业主协会费、租客保险、所得税影响，以及租房者每月省下的钱可能获得的收益。这些都可能让接近的结果翻转。

举个具体例子是什么样？

假设房租每月2,200美元、每年上涨3%，房子40万美元，首付4万美元，示例利率6.5%。7年下来，房租总额约202,289美元，买房净成本约199,596美元，买房大约领先2,693美元。

这点微弱的优势很不稳定。房价零增长时，租房领先约78,175美元；示例利率改为7.5%时，租房领先约22,717美元；房租改为1,800美元而不是2,200美元时，租房领先约34,087美元。

居住年限的影响最大：

这些数字是假设的，使用的是示例利率。当前全国平均利率请查看Freddie Mac每周发布的房贷市场调查（PMMS）。

计算结果意味着什么？

结论告诉您，在您的假设下哪个选择花费更少，而不是哪个一定更省。住得短通常租房更划算，因为买房和卖房费用摊在更少的年份里；住得久通常买房更划算，因为您在还清贷款，如果房价上涨，还会积累房屋净值（home equity）。

计算器之外的因素也可能改变答案：

• 房贷保险。 消费者金融保护局（CFPB）指出，常规贷款首付不足20%时，通常要付私人房贷保险，这会提高买房成本。
• 税务。 房贷利息抵税只有在逐项扣除时才有帮助。IRS第936号出版物规定，2017年12月15日以后产生的房贷，只能抵扣前75万美元贷款对应的利息。
• 净值积累。 CFPB解释，前期还款大部分是利息，所以一开始净值增长很慢。
• 当地市场。 房产税、保险和房价走势在各州、各县差别很大。

最常见的错误有哪些？

以下假设最容易让租买比较失真：

• 只拿房租和月供比较。 拥有房子还要付房产税、保险、维修和卖房费用。
• 以为房价一定会涨。 试试0%和小幅下跌。
• 忽略会住多久。 三年后因工作搬家，就可能让一笔好买卖变成亏损。
• 忘了首付损失的收益。 放进房子的钱，就不能拿去别处投资。
• 为买房掏空存款。 CFPB建议先记录开支，弄清自己能承受多少月供。

接下来看什么？

想知道能买多贵的房子，请用买房负担能力计算器。想看包含PMI在内的完整月度成本，请用美国房贷计算器；用过户费用计算器估算过户需要的现金。

想进一步做决定，可以阅读在美国买房首付要付多少和买房是全款付清好，还是贷款好。