美国房贷计算器：算出每月真实月供

这个美国房贷计算器怎么用？

这个美国房贷计算器的用法很简单：输入房价、首付、利率和期限，再加上当地的房产税、保险、业主协会费（HOA dues）和PMI。计算器会给出一个每月总额和逐项明细，让您看清月供里哪一部分最贵。

每一项的填写建议：

• 房价和首付： 两者之差就是贷款金额。可以试试目标房价，再试一个稍低的价格。
• 利率： 如果手上有贷款估算表（Loan Estimate），就用上面的报价；否则把利率当作示例，多试几个。
• 房产税税率： 用您看房所在县的税率，不要用全国平均数。
• 房屋保险： 真实报价比估计更可靠，在有风暴或山火风险的地区尤其如此。
• PMI费率： 只有首付不足20%时才有影响。可以问贷款机构，按您的信用分数大概是多少。

月供是怎么算出来的？

计算器把五个月度部分相加：用标准贷款公式算出的本金和利息，每年房产税和保险的十二分之一，贷款超过房价80%时的PMI，以及业主协会费。

本金和利息使用标准的摊还（amortization）公式：

M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

其中 P 是贷款金额（房价减首付），r 是年利率除以12，n 是还款月数（期限 × 12）。

其他部分：

• 房产税 = 房价 × 税率 ÷ 12。
• 保险 = 每年保费 ÷ 12。
• PMI = 贷款金额 × PMI费率 ÷ 12，但只在贷款成数（LTV）超过80%时计算。
• 业主协会费 = 您输入的每月费用。
• 总利息 = 每月本息 × 还款次数 − 贷款金额。

没有包括的内容：过户费用（closing costs）、水电、维修、FHA的预付保险费，以及房产税和保险今后的变化。PMI显示为第一年的固定金额，尽管以后可以取消。

举个具体例子是什么样？

以一套40万美元的房子为例，首付4万美元，按示例利率6.5%、30年期计算。房产税税率1.1%、每年保险1,800美元、PMI费率0.5%，完整月供约为每月2,942美元。

改变一项，结果就会变化很大。首付提高到20%（8万美元），贷款降到32万美元，不再需要PMI，月供降到约2,539美元。如果首付10%、改成15年期，本金和利息升到约每月3,136美元，但总利息降到约204,478美元。

利率的影响同样大。下面是同一套房子、同样首付，在三个示例利率下的结果：

这些利率只是示例。页面会显示Freddie Mac房贷市场调查（PMMS）的最新每周平均利率供参考，但您的利率取决于信用、贷款类型和贷款机构。

计算结果意味着什么？

结果是您每月可能要付给贷款服务商的金额，还不包括水电和维修。请拿它和税后到手收入比较，而不只是税前收入，并确认付完之后还能存下钱。

有几条规定会改变实际数字：

• 不同贷款的房贷保险规定不同。 消费者金融保护局（CFPB）说明，PMI保护的是贷款机构，首付不足20%的常规贷款通常需要。余额降到原始价值的80%时可以申请取消，一般到78%时自动终止。
• FHA贷款的算法不同。 HUD的第2023-05号通知规定，大多数30年期贷款收取1.75%的预付保险费，以及0.50%到0.55%的年度保险费，往往要付满整个贷款期限。
• 房产税和保险会变。 重新估值和保费上涨会让托管账户的月缴金额逐年增加。
• 摊还会改变本息比例。 CFPB指出，前期还款大部分是利息，之后用于本金的部分越来越多。固定利率贷款的每月本息总额保持不变。

最常见的错误有哪些？

大多数意外来自漏算的费用，而不是贷款本身的计算。最常见的错误是：

• 只看本金和利息。 房产税和保险每月可能多出几百美元。
• 用全国平均税率。 房产税在各州、各县之间差别很大。
• 忘了业主协会费。 公寓和规划社区通常收取，而且贷款机构审批时也会计入。
• 以为能拿到广告利率。 广告利率可能假设了很好的信用、很高的首付或已购买点数。
• 忽略房贷保险。 首付不足20%时，PMI或FHA保险费都是成本的一部分。

接下来看什么？

用结果确定一个房价范围，再对照您的收入和存款检验。买房负担能力计算器反过来推算您能买多贵的房子，房贷还款计划表显示每期还款中本金和利息各占多少。准备过户现金，请用过户费用计算器。

想了解更多，可以阅读在美国买房首付要付多少（其中也讲了PMI何时可以取消），以及买房是全款付清好，还是贷款好。