房贷还款计划表：每年本金、利息和余额一目了然

这个房贷还款计划表显示每一笔房贷还款的去向。输入贷款金额、利率和期限，就能得到每月本金和利息、要付的总利息、还清月份，以及一张逐年列出已还本金、已付利息和剩余余额的表格。

这个计算器怎么用？

只需要贷款信息，不需要房价。

• 贷款金额： 填您借的钱。如果已经有贷款，可以填现在的余额和剩余年数，查看剩下的还款计划。
• 利率： 填固定利率。如果还在比较贷款，就用示例利率。
• 贷款期限： 在10年到30年之间选择。
• 首次还款月份： 它给每一行标上日历年份，并决定还清日期。

是怎么算出来的？

月供使用标准的固定利率公式：

M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)

其中P是贷款金额，r是月利率（年利率 ÷ 12），n是还款月数（年数 × 12）。

然后工具逐月计算：

1. 本月利息 = 余额 × r
2. 本月本金 = M − 利息
3. 新余额 = 余额 − 本金

每12个月合并成表格中的一行，并累加整个贷款期的利息。还款合计 = 贷款金额 + 总利息。计划表假设利率固定、按时还款、没有额外还款，并且不包括房产税、保险和房贷保险。

举个具体例子

这份计划表中的部分年份：

在这个例子中，每月还款中的本金部分要到第233笔、也就是将近20年后，才超过利息部分。10年后，借款人仍欠着原贷款的约85%。

计算结果意味着什么？

计划表显示，前几年仅靠正常还款积累净值有多慢，而接近末期时又有多快。这对卖房、再融资和取消房贷保险都很重要。

会改变计划表的因素：

• 贷款期限。 Freddie Mac指出，15年期贷款月供更高，但积累净值更快，利息也比30年期少。
• 额外还款。 CFPB表示，额外偿还本金可以帮助您更早还清、少付利息。请确认贷款服务商（servicer）把这部分钱用于偿还本金。
• 提前还款罚金。 少数贷款对提前还清收取费用。CFPB表示，小额额外还本通常不会触发罚金，但请核对您的贷款条款。
• PMI日期。 根据CFPB的说明，按联邦规定，计划余额降到房屋原始价值的78%时，私人房贷保险（PMI）自动终止；降到80%时可以申请取消。计划表能大致显示这些时间点。
• 房产税和保险。 Freddie Mac指出，即使利率固定，总月供也可能随房产税和保险的变化而每年调整。

最常见的错误

• 填了房价而不是贷款金额。
• 以为计划表会和完整的月度账单一致，而账单还包括托管账户（escrow account）中的房产税和保险。
• 以为净值是均匀增长的。其实一开始增长得很慢。
• 浮动利率贷款过了固定期后还用这份计划表。
• 多还了钱，却没有告诉贷款服务商用于偿还本金。

相关指南和工具

想了解PMI何时可以取消，请阅读在美国买房首付要付多少；如果您在犹豫要不要贷款、贷多少，买房是全款付清好，还是贷款好用具体数字比较了总利息。

然后用房贷提前还款计算器看看多还钱会怎样改变计划表，用美国房贷计算器估算完整的月度账单，或者用15年和30年房贷对比比较不同期限。