Calculadora de MIP de FHA: seguro hipotecario inicial y mensual

Esta calculadora de MIP de FHA estima los dos cargos de seguro hipotecario de un préstamo FHA: la prima inicial única, que por lo general se suma a tu préstamo, y la prima anual, que se divide en pagos mensuales. También te dice si la prima anual dura 11 años o toda la vida del préstamo.

¿Cómo se usa esta calculadora?

Ingresa el precio de la casa, tu enganche como porcentaje y el plazo. La herramienta calcula tu préstamo base, aplica la tabla de primas de HUD y muestra tu prima inicial, la tasa anual y el costo mensual del primer año. Toma unos diez segundos.

Consejos para cada campo:

• Precio de la casa. La FHA usa el menor entre el precio y el avalúo, así que si esperas un avalúo bajo, ingresa ese número.
• Enganche. El mínimo de la FHA es 3.5% para quienes tienen un puntaje de crédito de 580 o más. Con un puntaje de 500 a 579, la relación préstamo-valor máxima es 90%, así que ingresa al menos 10% (HUD Handbook 4000.1).
• Plazo. Los plazos de más de 15 años usan una tabla; los de 15 años o menos usan una más baja.

¿Cómo se calcula el MIP de la FHA?

La FHA cobra una prima inicial de 1.75% del préstamo base, más una prima anual que depende del tamaño del préstamo, la relación préstamo-valor y el plazo. La prima anual se divide entre 12 y se suma a tu pago mensual. Esta calculadora usa las tasas de la Mortgagee Letter 2023-05 de HUD.

Los pasos son:

1. Préstamo base = precio × (1 − % de enganche)
2. Relación préstamo-valor (LTV) = 100% − % de enganche
3. MIP inicial = préstamo base × 1.75%
4. Préstamo total = préstamo base + MIP inicial (si se financia)
5. MIP mensual (primer año) = préstamo base × tasa anual ÷ 12

Estas son las tasas anuales de HUD para hipotecas de compra, vigentes para casos endosados desde el 20 de marzo de 2023 (HUD Mortgagee Letter 2023-05).

La calculadora estima solo el primer año y no incluye capital, intereses, impuestos ni el seguro de vivienda. La cifra de tu prestamista puede variar un poco por redondeo o por el avalúo final.

Ejemplo con números

Esta es la misma casa de $350,000 con otras decisiones, calculadas con la fórmula de la calculadora.

¿Qué significa tu resultado?

Tu resultado muestra la parte de seguro de un pago FHA. Si la duración dice “toda la vida del préstamo”, pagarás el MIP hasta que vendas o refinancies. Si dice 11 años, el MIP termina después de ese tiempo. Suma el MIP mensual al capital, los intereses, los impuestos y el seguro para tener tu pago completo.

Reglas que pueden cambiar tu respuesta:

• Límites de préstamo. El tamaño de los préstamos FHA tiene un límite por condado. Para 2026, el límite de una unidad va de un piso de $541,287 a un techo de $1,249,125 (HUD). Un préstamo base de más de $726,200, que activa las tasas de MIP más altas, solo es posible en condados de costo más alto.
• Puntaje de crédito. Un puntaje de 500 a 579 te limita a 90% de préstamo-valor, lo que también significa MIP por 11 años.
• Reembolsos. El manual de HUD dice que el MIP inicial no es reembolsable, excepto cuando refinancias a un nuevo préstamo asegurado por la FHA.
• Cambios futuros. HUD puede cambiar las tasas con una nueva Mortgagee Letter. Tu Estimado de Préstamo muestra la tasa que te aplica.

Para ver cómo se compara la FHA con un préstamo convencional con PMI, usa la calculadora FHA vs convencional. Para revisar si tu préstamo cabe en los límites de tu condado, prueba el verificador de límite de préstamo. Y si estás juntando el dinero, lee cuánto necesitas de enganche.

Errores comunes

Los errores más grandes son confundir el MIP de la FHA con el PMI convencional y olvidar que la prima inicial se suma al préstamo. Cuidado con esto:

• Creer que el MIP de la FHA se cancela al 78% como el PMI. La mayoría de los préstamos FHA con menos de 10% de enganche lo pagan de por vida.
• Olvidar que financiar el MIP inicial sube tu préstamo y tus intereses.
• Pensar que un puntaje más alto baja el MIP. No cambia la tasa de la FHA.
• Usar el precio cuando el avalúo sale más bajo.
• Comparar un pago FHA sin MIP contra un pago convencional que sí incluye PMI.