Calculadora de puntos hipotecarios: ¿vale la pena comprar puntos?

Esta calculadora de puntos hipotecarios te dice si pagar puntos de descuento al cierre a cambio de una tasa más baja probablemente te convenga. Compara dos cotizaciones del mismo prestamista, una con puntos y otra sin puntos, y te muestra el costo, el ahorro mensual, el mes del punto de equilibrio y tu resultado neto en los años que piensas tener el préstamo.

¿Cómo se usa esta calculadora?

Ingresa el monto del préstamo, la tasa sin puntos, la tasa más baja con puntos y cuántos puntos cuesta esa tasa. Luego elige el plazo y cuánto tiempo piensas tener el préstamo. El dato más importante es el último, porque los puntos solo se pagan solos si te quedas el tiempo suficiente.

Consejos para cada campo:

• Tasas. Usa dos cotizaciones del mismo prestamista y del mismo día, para que la única diferencia sean los puntos.
• Puntos. Un punto es el 1% del préstamo. Los prestamistas pueden cotizar fracciones, como 0.5 o 0.875 de punto.
• Años. Piensa en cambios de trabajo, planes familiares y la posibilidad de refinanciar si bajan las tasas.

¿Cómo se calculan los puntos?

La calculadora saca el costo de los puntos, compara los dos pagos mensuales y divide el costo entre el ahorro mensual para obtener el mes del punto de equilibrio. Después suma el ahorro durante tu periodo, más el saldo más bajo que deberías, y le resta el costo.

Las fórmulas:

• Costo = monto del préstamo × puntos ÷ 100
• Pago = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) para cada tasa
• Ahorro mensual = pago sin puntos − pago con puntos
• Meses al punto de equilibrio = costo ÷ ahorro mensual, redondeado hacia arriba
• Ahorro neto = ahorro mensual × meses que tienes el préstamo + (saldo sin puntos − saldo con puntos en ese momento) − costo

La calculadora cubre solo capital e intereses. Supone que el resto de tus costos de cierre es igual con o sin puntos, y no incluye impuestos, seguro, efectos fiscales ni lo que podrías ganar invirtiendo ese dinero.

Ejemplo con números

Así resulta el mismo préstamo con otras decisiones.

Las tasas de ejemplo son solo ilustraciones. Para los promedios nacionales actuales, consulta la Encuesta Primaria del Mercado Hipotecario semanal de Freddie Mac; tus cotizaciones dependen de tu crédito, tu enganche y el tipo de préstamo (CFPB).

¿Qué significa tu resultado?

Si el veredicto dice que los puntos se pagan solos, probablemente tendrás el préstamo más allá del punto de equilibrio. Si no, probablemente vendas o refinancies antes y pierdas parte de lo que pagaste. El caso más seguro es llegar al punto de equilibrio dentro de tu periodo con unos años de margen.

Qué puede cambiar la respuesta:

• Refinanciamiento. Si bajan las tasas y refinancias, los puntos de tu préstamo anterior dejan de devolverte dinero.
• Precios del prestamista. Cada prestamista fija su precio por punto. La CFPB sugiere pedirle al oficial de préstamos que compare el costo total en el plazo más corto, el más largo y el más probable que tendrás el préstamo.
• Efectivo que necesitas. El dinero que gastas en puntos no está disponible para el enganche, las reservas o reparaciones.
• Fijación de tasa. Los puntos van ligados a una tasa fijada. La CFPB dice que las fijaciones suelen estar disponibles por 30, 45 o 60 días (CFPB).

Si también estás comparando los costos de cierre, lee cuánto son los costos de cierre y quién los paga.

Errores comunes

La mayoría de las malas decisiones con puntos vienen de calcular de más cuánto tiempo tendrás el préstamo. Otras:

• Comparar cotizaciones de prestamistas distintos o de días distintos.
• Calcular los puntos sobre el precio de la casa en vez del monto del préstamo.
• No considerar la posibilidad de refinanciar si bajan las tasas.
• Vaciar tus reservas para comprar puntos.
• Contar con una deducción de impuestos sin revisar las reglas actuales del IRS.

Herramientas relacionadas: compara cuándo refinanciar con la calculadora del punto de equilibrio para refinanciar, revisa una tasa ajustable con la calculadora ARM vs tasa fija y estima el efectivo total con la calculadora de costos de cierre.