Calculadora de refinanciamiento: punto de equilibrio

Una calculadora de refinanciamiento con punto de equilibrio responde una pregunta: ¿cuánto tiempo pasa hasta que el ahorro de un nuevo préstamo te devuelve lo que costó conseguirlo? Esta herramienta te muestra ese mes, más dos revisiones que la cuenta simple no ve: tu ahorro neto en los años que de verdad te quedarás con el préstamo, y cómo cambia el interés total del préstamo.

Cómo usar esta calculadora

Toma los datos de tu préstamo actual de tu estado de cuenta hipotecario más reciente y luego ingresa una oferta de refinanciamiento a la vez.

• Saldo, tasa y años que quedan. Usa el saldo de hoy, no el monto original del préstamo.
• Nueva tasa y plazo. Cópialos de un Loan Estimate si tienes uno. Si no, usa una tasa de ejemplo.
• Costos de cierre. Ingresa el total que pagarías, incluidos los puntos. Freddie Mac dice que refinanciar normalmente cuesta de 3% a 6% del capital del préstamo.
• Años que te quedarás con él. Esto decide el veredicto. Sé honesto sobre una posible mudanza o un nuevo refinanciamiento.

Usa la herramienta una vez por cada oferta y cada plazo que estés considerando. Comparar un plazo de 30 años con uno más corto muchas veces cambia la respuesta.

Cómo se calcula

Los dos pagos usan la fórmula estándar del préstamo: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), donde P es el saldo, r es la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número de pagos mensuales.

1. Pago actual = M con tu tasa actual y los años que te quedan.
2. Pago nuevo = M con la nueva tasa y el nuevo plazo.
3. Ahorro mensual = pago actual − pago nuevo.
4. Mes de equilibrio = costos de cierre ÷ ahorro mensual, redondeado hacia arriba.
5. Ahorro neto = (pagos actuales durante tu periodo + saldo que queda) − (pagos nuevos + costos de cierre + saldo que queda).
6. Cambio en el interés total = interés total del nuevo préstamo − interés que le queda al préstamo actual.

El veredicto es “probablemente vale la pena” cuando el ahorro neto es positivo. La herramienta cubre solo capital e intereses. Supone que los costos de cierre se pagan en efectivo, que los dos préstamos son de tasa fija y que no hay multa por pago anticipado.

Ejemplo con números

Con el mismo ejemplo, la tabla muestra qué pasa con distintos plazos nuevos. El ahorro neto es a 7 años e incluye el saldo más bajo que deja un préstamo más corto.

El tiempo también importa. Con la opción de 30 años, quedarte con el préstamo solo 2 años da un ahorro neto de unos −$1,597, así que el veredicto cambia a “probablemente no vale la pena”.

Qué significa tu resultado

Si tu mes de equilibrio llega mucho antes de que esperes mudarte o volver a refinanciar, el refinanciamiento probablemente vale la pena. Freddie Mac da una prueba sencilla: si podrías mudarte en dos años pero necesitas tres para recuperar los costos, probablemente no tiene sentido.

Mira más allá del pago. Freddie Mac advierte que refinanciar a un nuevo préstamo de 30 años cuando te quedan 20 alarga tu plazo y puede significar más interés total. La línea del interés total muestra esa compensación.

Reglas que pueden cambiar tu respuesta:

• Derecho a cancelar. En muchos refinanciamientos de tu vivienda principal tienes tres días hábiles para cancelar. La CFPB explica las reglas y las excepciones.
• Refinanciamiento simplificado de VA. El IRRRL de VA te deja sumar los costos al préstamo o aceptar una tasa más alta para que el prestamista los pague. VA también les dice a los prestatarios que dividan los costos entre el ahorro mensual.
• Multa por pago anticipado (prepayment penalty). Si tu préstamo actual tiene una, súmala a los costos de cierre. La CFPB dice que normalmente aplican cuando liquidas el préstamo dentro de los primeros tres o cinco años.
• Puntos. Los puntos suben los costos de hoy a cambio de una tasa más baja. El IRS dice que los puntos de un refinanciamiento por lo general se deducen a lo largo de la vida del préstamo, si detallas tus deducciones.

Errores comunes

• Comparar solo el pago mensual e ignorar los años que se le suman al préstamo.
• Dejar fuera de los costos de cierre los puntos, la tasación o los cargos de título.
• Usar el monto original del préstamo en lugar del saldo de hoy.
• Suponer que te quedarás “para siempre” cuando es probable que te mudes en unos años.
• Tomar un refinanciamiento “sin costo” como gratis. Freddie Mac dice que el costo normalmente está en una tasa más alta o en un préstamo más grande.

Guías y herramientas relacionadas

Antes de firmar, revisa cuánto son los costos de cierre y cómo leer el Loan Estimate y el Closing Disclosure; en un refinanciamiento recibes los mismos formularios. Si tu crédito ha mejorado desde que compraste, lee también cómo construir crédito para comprar casa, porque un mejor puntaje puede bajar la tasa que te ofrecen.

¿Necesitas efectivo de tu equity? Prueba la calculadora de cash out refinance o HELOC. ¿Estás pensando en un préstamo más corto? Usa la calculadora de hipoteca a 15 o 30 años o prueba los puntos con la calculadora de puntos hipotecarios.