Cash out refinance o HELOC: calculadora para comparar

Esta calculadora de cash out refinance o HELOC pone lado a lado dos formas de usar el equity de tu casa. La opción A reemplaza tu hipoteca con una más grande y te entrega la diferencia en efectivo; es el refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance). La opción B mantiene tu hipoteca actual y le agrega una línea de crédito con garantía hipotecaria (home equity line of credit, HELOC). Ves el pago mensual de cada una, incluido cómo cambia el pago del HELOC cuando termina su periodo de retiro.

Cómo usar esta calculadora

Usa tu estado de cuenta hipotecario más reciente para el préstamo actual y luego ingresa una oferta de cash-out y una de HELOC.

• Valor de la casa. Usa un cálculo prudente. La tasación del prestamista decide el número real.
• Efectivo que quieres. Ingresa solo lo que necesitas. Una cantidad menor te deja más equity como colchón.
• Tasa, plazo y costos del cash-out. Freddie Mac señala que los refinanciamientos cash-out por lo general tienen una tasa un poco más alta que un refinanciamiento normal.
• Tasa y periodos del HELOC. La CFPB dice que los periodos de retiro suelen durar unos 10 años y los de pago de 10 a 20 años.

Cómo se calcula

Los pagos usan la fórmula estándar del préstamo M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), con r como tasa mensual y n como número de pagos.

1. Pago actual = M sobre tu saldo, tu tasa actual y los años que te quedan.
2. Préstamo cash-out = saldo + efectivo + costos de cierre del cash-out.
3. Pago del cash-out = M sobre el préstamo cash-out, su tasa y su plazo.
4. Pago del HELOC en el periodo de retiro = efectivo × tasa del HELOC ÷ 12 (solo intereses).
5. Pago del HELOC en el periodo de pago = M sobre el efectivo, la tasa del HELOC y los años de pago.
6. Opción B en el periodo de retiro = pago actual + pago del HELOC en retiro.
7. Opción B en el periodo de pago = pago actual + pago del HELOC en pago.
8. Relación préstamo-valor después del cash-out = préstamo cash-out ÷ valor de la casa. Relación préstamo-valor combinada con el HELOC = (saldo + efectivo) ÷ valor de la casa.

Supuestos: sacas todo el efectivo de una vez, la tasa del HELOC no cambia, el HELOC no tiene costos iniciales y todas las cifras son solo capital e intereses.

Ejemplo con números

La tabla muestra cómo cambia la comparación cuando cambia un solo dato.

Qué significa tu resultado

Cuando tu tasa actual está muy por debajo de la tasa de cash-out, el camino del HELOC normalmente cuesta menos cada mes, porque solo el dinero nuevo lleva la tasa más alta. Cuando las tasas son parecidas, un cash-out refinance puede ganar y además te da un solo pago fijo.

Reglas que cambian la respuesta:

• Límites del cash-out. Para una vivienda principal de una unidad, Freddie Mac limita los refinanciamientos cash-out al 80% del valor, y la Carta Hipotecaria 2019-11 de HUD fija el mismo límite para FHA. Los límites de los HELOC los fija cada prestamista.
• Tiempo. Fannie Mae por lo general exige que la hipoteca que se liquida tenga al menos 12 meses y que un prestatario haya estado en el título por seis meses.
• Términos del HELOC. El folleto de la CFPB sobre los HELOC explica que algunos planes exigen un pago global (balloon payment) al final, y que los prestamistas pueden congelar o reducir una línea si baja el valor de tu casa.
• Impuestos. La Publicación 936 del IRS permite deducir los intereses solo cuando el dinero sirve para comprar, construir o mejorar de forma sustancial la casa, y solo si detallas tus deducciones.

Errores comunes

• Comparar el pago del cash-out solo con el pago de solo intereses del HELOC y olvidar el salto en el periodo de pago.
• Olvidar que un cash-out refinance cambia la tasa de todo tu saldo, no solo del efectivo nuevo.
• Ignorar los años extra que agrega un nuevo préstamo a 30 años.
• Pedir el máximo solo porque puedes, sin dejar un colchón de equity si los valores bajan.
• Dejar fuera los cargos del HELOC, como cuotas anuales, por inactividad o por cancelación anticipada.

Guías y herramientas relacionadas

Antes de firmar cualquiera de las dos opciones, lee cuánto son los costos de cierre y cómo revisar tu Loan Estimate. Tu puntaje de crédito también cambia las tasas que te ofrecen, así que revisa cómo construir y cuidar tu crédito.

Revisa cuánto puedes pedir prestado con la calculadora de equity de vivienda, prueba un refinanciamiento sencillo con la calculadora de refinanciamiento, o mira cómo vas pagando el préstamo en la tabla de amortización de hipoteca.