캐시아웃 리파이낸스 vs HELOC 계산기
더 큰 새 모기지로 현금을 빼는 방법과, 지금 모기지를 유지하고 HELOC(홈에퀴티 신용한도)을 더하는 방법의 월 비용을 비교합니다.
요약
캐시아웃 리파이낸스 월 상환액$2,119
캐시아웃 리파이낸스는 월 약 $2,119입니다. 지금 모기지를 유지하고 HELOC을 더하면 인출 기간에는 월 약 $1,674, 상환이 시작되면 $1,754입니다.
- 모기지 + HELOC(인출 기간)
- $1,674
- 모기지 + HELOC(상환 기간)
- $1,754
- 캐시아웃 후 LTV
- 61.2%
기본 숫자로 계산한 예시예요. 아무 항목이나 바꾸면 내 결과를 볼 수 있어요. 금리 칸은 30년 고정 전국 평균(7.4%, 2026년 10월 15일 주)으로 시작해요. 직접 받은 견적을 넣으면 더 정확해져요.
모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄져요. 어떤 데이터도 저장하거나 보내지 않아요.
세부 내역
- 현재 모기지 월 상환액
- $1,320
- 새 캐시아웃 융자 금액
- $306,000
- HELOC 포함 합산 LTV(CLTV)
- 60%
- 일반적인 캐시아웃 한도 80% 초과 여부
- 아니요, 집 가치의 80% 이내
차트
차트를 탭하거나 마우스를 올리면 값이 보여요.
- 캐시아웃 재융자
- 기존 융자 + HELOC
표로 보기
| 연도 | 캐시아웃 재융자 | 기존 융자 + HELOC |
|---|---|---|
| 1 | $2,119 | $1,674 |
| 2 | $2,119 | $1,674 |
| 3 | $2,119 | $1,674 |
| 4 | $2,119 | $1,674 |
| 5 | $2,119 | $1,674 |
| 6 | $2,119 | $1,674 |
| 7 | $2,119 | $1,674 |
| 8 | $2,119 | $1,674 |
| 9 | $2,119 | $1,674 |
| 10 | $2,119 | $1,674 |
| 11 | $2,119 | $1,754 |
| 12 | $2,119 | $1,754 |
| 13 | $2,119 | $1,754 |
| 14 | $2,119 | $1,754 |
| 15 | $2,119 | $1,754 |
| 16 | $2,119 | $1,754 |
| 17 | $2,119 | $1,754 |
| 18 | $2,119 | $1,754 |
| 19 | $2,119 | $1,754 |
| 20 | $2,119 | $1,754 |
| 21 | $2,119 | $1,754 |
| 22 | $2,119 | $1,754 |
| 23 | $2,119 | $1,754 |
| 24 | $2,119 | $1,754 |
| 25 | $2,119 | $1,754 |
| 26 | $2,119 | $434 |
| 27 | $2,119 | $434 |
| 28 | $2,119 | $434 |
| 29 | $2,119 | $434 |
| 30 | $2,119 | $434 |
연도별 상환액
| 연도 | 캐시아웃 재융자 | 기존 융자 + HELOC |
|---|---|---|
| 1 | $25,424 | $20,085 |
| 2 | $25,424 | $20,085 |
| 3 | $25,424 | $20,085 |
| 4 | $25,424 | $20,085 |
| 5 | $25,424 | $20,085 |
| 6 | $25,424 | $20,085 |
| 7 | $25,424 | $20,085 |
| 8 | $25,424 | $20,085 |
| 9 | $25,424 | $20,085 |
| 10 | $25,424 | $20,085 |
| 11 | $25,424 | $21,042 |
| 12 | $25,424 | $21,042 |
| 13 | $25,424 | $21,042 |
| 14 | $25,424 | $21,042 |
| 15 | $25,424 | $21,042 |
| 16 | $25,424 | $21,042 |
| 17 | $25,424 | $21,042 |
| 18 | $25,424 | $21,042 |
| 19 | $25,424 | $21,042 |
| 20 | $25,424 | $21,042 |
| 21 | $25,424 | $21,042 |
| 22 | $25,424 | $21,042 |
| 23 | $25,424 | $21,042 |
| 24 | $25,424 | $21,042 |
| 25 | $25,424 | $21,042 |
| 26 | $25,424 | $5,207 |
| 27 | $25,424 | $5,207 |
| 28 | $25,424 | $5,207 |
| 29 | $25,424 | $5,207 |
| 30 | $25,424 | $5,207 |
| 합계 | $762,726 | $542,516 |
값은 달러 단위로 반올림했고, 합계는 반올림 전 숫자로 계산했어요.
시나리오 비교
내 숫자와 흔히 쓰는 다른 선택지를 나란히 보여 드려요. 양식을 바꾸면 각 열이 다시 계산돼요.
| 내 숫자 | HELOC 금리 1%p 인하 | 절반만 대출 | |
|---|---|---|---|
| 캐시아웃 리파이낸스 월 상환액 | $2,119 | $2,119 | $1,946 |
| 내 숫자와의 차이 | — | $0 | −$173 |
| 모기지 + HELOC(인출 기간) | $1,674 | $1,632 | $1,497 |
| 내 숫자와의 차이 | — | −$42 | −$177 |
| 모기지 + HELOC(상환 기간) | $1,754 | $1,722 | $1,537 |
| 내 숫자와의 차이 | — | −$31 | −$217 |
사용 방법
- 집 가치, 현재 잔액, 금리, 남은 기간을 입력합니다.
- 필요한 현금을 입력합니다.
- 제안받은 캐시아웃 리파이낸스의 금리, 기간, 클로징 비용을 더합니다.
- HELOC 금리와 인출·상환 기간을 더합니다.
- 캐시아웃 페이먼트를 두 가지 HELOC 페이먼트와 비교하고 LTV 항목을 확인합니다.
이 캐시아웃 리파이낸스 vs HELOC 계산기는 집 지분(홈 에퀴티)을 활용하는 두 가지 방법을 나란히 비교합니다. A안은 지금 모기지를 더 큰 모기지로 바꾸고 그 차액을 현금으로 받습니다. B안은 지금 모기지를 유지하고 HELOC(home equity line of credit, 홈에퀴티 신용한도)을 더합니다. 각각의 월 페이먼트와, 인출 기간이 끝났을 때 HELOC 페이먼트가 어떻게 바뀌는지 보여 드립니다.
이 계산기는 어떻게 쓰나요?
현재 융자 정보는 최근 모기지 명세서에서 가져오고, 캐시아웃 제안 하나와 HELOC 제안 하나를 입력하세요.
- 집 가치. 보수적으로 추정하세요. 실제 숫자는 대출기관의 감정이 정합니다.
- 필요한 현금. 필요한 만큼만 넣으세요. 금액이 작을수록 지분이 완충 장치로 더 남습니다.
- 캐시아웃 금리, 기간, 비용. Freddie Mac은 캐시아웃 리파이낸스(cash-out refinance)가 일반 리파이낸스보다 대체로 금리가 조금 높다고 설명합니다.
- HELOC 금리와 기간. CFPB에 따르면 인출 기간은 보통 약 10년, 상환 기간은 10~20년입니다.
어떻게 계산되나요?
페이먼트는 표준 융자 공식 M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)을 쓰며, r은 월 금리, n은 납부 횟수입니다.
- 현재 페이먼트 = 잔액, 현재 금리, 남은 기간으로 구한 M
- 캐시아웃 융자 = 잔액 + 현금 + 캐시아웃 클로징 비용
- 캐시아웃 페이먼트 = 캐시아웃 융자, 금리, 기간으로 구한 M
- HELOC 인출 기간 페이먼트 = 현금 × HELOC 금리 ÷ 12 (이자만)
- HELOC 상환 기간 페이먼트 = 현금, HELOC 금리, 상환 햇수로 구한 M
- B안 인출 기간 = 현재 페이먼트 + HELOC 인출 기간 페이먼트
- B안 상환 기간 = 현재 페이먼트 + HELOC 상환 기간 페이먼트
- 캐시아웃 후 LTV = 캐시아웃 융자 ÷ 집 가치. HELOC 포함 합산 LTV = (잔액 + 현금) ÷ 집 가치
가정: 현금 전액을 한 번에 인출하고, HELOC 금리는 그대로이며, HELOC 초기 비용은 0이고, 모든 수치는 원리금만입니다.
계산 예시
입력값 하나를 바꾸면 비교가 이렇게 달라집니다.
| 예시에서 바꾼 점 | 캐시아웃 페이먼트 | 모기지 + HELOC(인출) | 모기지 + HELOC(상환) | 캐시아웃 LTV |
|---|---|---|---|---|
| 입력한 예시 그대로 | $1,934 | $1,674 | $1,754 | 61.2% |
| 캐시아웃 금리 6.5% 대신 4.5% | $1,550 | $1,674 | $1,754 | 61.2% |
| HELOC 금리 8.5% 대신 10.5% | $1,934 | $1,757 | $1,819 | 61.2% |
| 필요한 현금 $100,000 | $2,250 | $2,028 | $2,187 | 71.2% |
| 필요한 현금 $150,000 | $2,566 | $2,382 | $2,621 | 81.2% (80% 초과) |
결과는 무엇을 뜻하나요?
현재 금리가 캐시아웃 금리보다 한참 낮다면, 새로 빌리는 돈에만 높은 금리가 붙는 HELOC 쪽이 보통 매달 덜 듭니다. 금리 차이가 작다면 캐시아웃 리파이낸스가 유리할 수 있고, 고정된 페이먼트 하나로 정리된다는 장점도 있습니다.
답을 바꾸는 규정은 다음과 같습니다.
- 캐시아웃 한도. 1유닛 주거용 주택이라면 Freddie Mac은 캐시아웃 리파이낸스를 집 가치의 80%로 제한하고, HUD Mortgagee Letter 2019-11도 FHA에 같은 한도를 둡니다. HELOC 한도는 각 대출기관이 정합니다.
- 시기. Fannie Mae는 대체로 갚을 모기지가 최소 12개월 이상 되었고, 대출자가 6개월 이상 소유권(title)에 올라 있을 것을 요구합니다.
- HELOC 조건. CFPB HELOC 안내서는 일부 상품은 끝에 잔액을 한꺼번에 갚는 벌룬 페이먼트가 있고, 집값이 떨어지면 대출기관이 한도를 동결하거나 줄일 수 있다고 설명합니다.
- 세금. IRS Publication 936에 따르면 그 돈으로 집을 사거나, 짓거나, 크게 개선했고 항목별 공제를 할 때만 이자를 공제할 수 있습니다.
자주 하는 실수는 무엇인가요?
- 캐시아웃 페이먼트를 HELOC의 이자만 내는 페이먼트와만 비교하고 상환 기간의 인상을 잊기.
- 캐시아웃 리파이낸스는 새 현금만이 아니라 잔액 전체의 금리를 바꾼다는 점을 잊기.
- 새 30년 융자가 늘리는 상환 기간을 무시하기.
- 가능하다는 이유로 최대한 빌려, 집값이 내려갈 때 대비할 지분을 남기지 않기.
- 연회비, 미사용 수수료, 조기 해지 수수료 같은 HELOC 수수료를 빠뜨리기.
관련 가이드와 계산기
리파이낸스 전반의 판단 기준은 지금 리파이낸스를 해야 할까요?에서 확인하세요.
빌릴 수 있는 금액은 홈 에퀴티 계산기로 확인하고, 일반 리파이낸스는 리파이낸스 손익분기 계산기로 시험해 보거나, 모기지 상환 스케줄 계산기로 상환 경로를 살펴보세요.
이 계산기에 관한 질문
HELOC은 왜 페이먼트가 두 개로 나오나요?
HELOC에는 두 단계가 있습니다. 이 도구는 인출 기간에는 이자만 낸다고 가정합니다. 인출 기간이 끝나면 상환 기간 동안 잔액을 갚아야 하므로 페이먼트가 오릅니다.
HELOC 수수료도 포함되나요?
포함되지 않습니다. HELOC의 초기 비용은 0으로 가정합니다. CFPB에 따르면 이를 면제하는 대출기관도 있고 감정비, 신청비, 클로징 비용을 받는 곳도 있으니 각 대출기관에 물어보세요.
HELOC 금리가 오르면 어떻게 되나요?
페이먼트가 오릅니다. HELOC 금리는 보통 변동금리입니다. 더 높은 HELOC 금리로 다시 계산해 여유가 얼마나 있는지 확인하세요.
캐시아웃 융자가 왜 잔액과 현금을 더한 것보다 큰가요?
계산기가 클로징 비용을 새 융자에 더하기 때문이며, 실제로도 흔한 방식입니다. 그러면 그 비용에도 융자 기간 내내 이자를 냅니다.
80% 한도는 무엇인가요?
1유닛 주거용 주택이라면 Freddie Mac과 FHA는 캐시아웃 리파이낸스를 집 가치의 80%까지로 제한합니다. HELOC 한도는 각 대출기관이 정합니다.
전체적으로 어느 쪽이 더 저렴한가요?
현재 금리에 따라 달라지는 경우가 많습니다. 현재 금리가 지금의 캐시아웃 금리보다 훨씬 낮다면, 새로 빌리는 돈에만 높은 금리가 붙는 HELOC이 더 저렴할 수 있습니다. 금리 차이가 작다면 캐시아웃 리파이낸스가 맞을 수 있습니다.
인출 기간이 계산에 쓰이나요?
일정을 보여 주는 데만 쓰입니다. 인출 기간 페이먼트는 현금 전액에 대한 이자만이고, 상환 기간 페이먼트는 입력한 상환 햇수에 걸쳐 그 금액을 나눠 갚는 것으로 계산합니다.
이자를 세금 공제받을 수 있나요?
IRS Publication 936에 따르면 항목별 공제를 하고, 그 돈을 융자의 담보인 집을 사거나 짓거나 크게 개선하는 데 쓴 경우에만 가능합니다.
출처
- What is a home equity line of credit (HELOC)? (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- What you should know about home equity lines of credit (HELOC) (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- Understanding your options (refinancing) (새 탭에서 열림)Freddie Mac · 확인일
- Maximum LTV/TLTV/HTLTV ratio requirements for conforming and super conforming mortgages (새 탭에서 열림)Freddie Mac · 확인일
- Mortgagee Letter 2019-11: Maximum LTV and CLTV percentages for cash-out refinance mortgages (새 탭에서 열림)U.S. Department of Housing and Urban Development · 확인일
- B2-1.3-03, Cash-Out Refinance Transactions (새 탭에서 열림)Fannie Mae · 확인일
- Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction (새 탭에서 열림)Internal Revenue Service · 확인일
이 도구는 교육용 추정치를 보여 줄 뿐, 융자 제안이나 재정 자문이 아니에요. 대출 기관의 숫자, 수수료, 규정은 다를 수 있어요. 조사 방법 · 면책 고지