套现再融资和HELOC对比计算器

这个套现再融资和HELOC对比计算器，把动用房屋净值（home equity）的两种方式放在一起比较。方案A用一笔更大的新房贷取代现有房贷，把差额以现金给您，也就是套现再融资（cash-out refinance）。方案B保留现有房贷，再加一个房屋净值信用额度（HELOC）。您会看到每种方案的月供，包括HELOC提款期结束后月供的变化。

这个计算器怎么用？

现有贷款的信息参照最新的房贷对账单，然后各输入一个套现报价和一个HELOC报价。

• 房屋价值： 用保守的估计，真实数字以贷款机构的评估为准。
• 想取出的现金： 只填真正需要的金额。少取一些，就能多留一些净值作缓冲。
• 套现利率、期限和费用： Freddie Mac指出，套现再融资的利率通常比普通再融资略高。
• HELOC利率和期限： CFPB表示，提款期通常约10年，还款期10到20年。

是怎么算出来的？

月供使用标准贷款公式 M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，r是月利率，n是还款次数。

1. 目前月供 = 按余额、目前利率和剩余年数计算的M。
2. 套现贷款 = 余额 + 现金 + 套现过户费用。
3. 套现月供 = 按套现贷款、利率和期限计算的M。
4. HELOC提款期月供 = 现金 × HELOC利率 ÷ 12（只付利息）。
5. HELOC还款期月供 = 按现金金额、HELOC利率和还款年数计算的M。
6. 方案B提款期 = 目前月供 + HELOC提款期月供。
7. 方案B还款期 = 目前月供 + HELOC还款期月供。
8. 套现后贷款成数 = 套现贷款 ÷ 房屋价值；加上HELOC后的合计贷款成数 =（余额 + 现金）÷ 房屋价值。

假设：一次提取全部现金，HELOC利率不变，HELOC没有预付费用，所有数字只含本金和利息。

举个具体例子

下表显示改变其中一项时，比较结果如何变化。

计算结果意味着什么？

当您目前的利率远低于套现利率时，HELOC方案的月供通常更低，因为只有新借的钱按较高利率计息。当两者利率接近时，套现再融资可能更划算，而且只有一笔固定月供。

会改变答案的规定：

• 套现上限。 对单户自住房，Freddie Mac把套现再融资上限定为房屋价值的80%，HUD第2019-11号通知对FHA设定了同样的上限。HELOC上限由各贷款机构决定。
• 时间要求。 Fannie Mae一般要求被偿还的房贷至少满12个月，且至少一位借款人在产权上满6个月。全款买房的人，可以了解同一规定中的“延迟融资”例外。
• HELOC条款。 CFPB的HELOC手册解释，有些计划要求到期时一次性支付大额尾款（balloon payment），而且如果房价下跌，贷款机构可以冻结或降低额度。
• 税务。 IRS第936号出版物规定，只有当钱用于购买、建造或大幅改善房子、并且您逐项扣除时，利息才能抵扣。

最常见的错误

• 只拿套现月供和HELOC只付利息的月供比较，忘了进入还款期后月供会跳升。
• 忘了套现再融资会让整个余额按新利率计息，而不只是新取的现金。
• 忽略新的30年期贷款会增加还款年数。
• 能借多少就借多少，万一房价下跌，就没有净值缓冲了。
• 漏掉HELOC的年费、闲置费或提前终止费等费用。

相关指南和工具

如果您是全款买的房、想取回部分资金，请阅读买房是全款付清好，还是贷款好，其中讲了全款买房后6个月内的延迟融资。

用房屋净值计算器看看能借多少，用再融资回本计算器测试普通再融资，或者在房贷还款计划表中查看还款进度。