Hipoteca a 15 o 30 años: calculadora para comparar

Esta calculadora de hipoteca a 15 o 30 años compara los dos plazos de tasa fija más comunes para el mismo préstamo. Ves cada pago mensual, cuánto más cuesta cada mes el préstamo a 15 años y cuánto interés total ahorra. Convierte la decisión clásica, pago más bajo o costo total más bajo, en dólares reales.

Cómo usar esta calculadora

Necesitas el monto del préstamo y dos tasas.

• Monto del préstamo. Usa la misma cantidad para los dos plazos para que la comparación sea justa.
• Tasa a 15 años. Usa la cotización de un prestamista si la tienes. Si no, usa una tasa de ejemplo. La Primary Mortgage Market Survey semanal de Freddie Mac muestra los promedios nacionales de los dos plazos, que la página muestra arriba.
• Tasa a 30 años. Ingresa la tasa que el mismo prestamista ofrece para un préstamo a 30 años.

Si vas a refinanciar, ingresa tu saldo actual como monto del préstamo.

Cómo se calcula

Los dos pagos usan la fórmula estándar de tasa fija:

M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)

P es el monto del préstamo y r es la tasa mensual (tasa anual ÷ 12). Para el préstamo a 15 años, n = 180 pagos. Para el de 30 años, n = 360.

1. Diferencia de pago = pago a 15 años − pago a 30 años
2. Interés total (15 años) = pago a 15 años × 180 − monto del préstamo
3. Interés total (30 años) = pago a 30 años × 360 − monto del préstamo
4. Intereses ahorrados = interés a 30 años − interés a 15 años

Supuestos: los dos préstamos son de tasa fija, se mantienen hasta el final del plazo sin pagos extra e incluyen solo capital e intereses. Se dejan fuera los impuestos, el seguro, el seguro hipotecario y los costos de cierre.

Ejemplo con números

El mismo préstamo de $320,000 con otras opciones:

La última fila paga lo mismo cada mes que el préstamo a 15 años, pero conserva el pago requerido más bajo de 30 años. Ahorra mucho, aunque unos $41,000 menos que el préstamo real a 15 años en este ejemplo, por la tasa más alta.

Qué significa tu resultado

Si puedes pagar el pago a 15 años con margen de sobra, el ahorro en intereses es grande y eres dueño de tu casa en la mitad del tiempo. Si el pago más alto te dejaría sin ahorros, la flexibilidad del préstamo a 30 años vale su costo extra.

Lo que cambia la respuesta:

• La diferencia de tasas. Freddie Mac dice que las tasas a 15 años normalmente son más bajas y que acumulas equity más rápido. Mientras más grande la diferencia, mejor se ve el préstamo a 15 años.
• Tu presupuesto y tu aprobación. Un pago más alto sube tu relación de deuda a ingresos. Freddie Mac señala que casi el 90% de los compradores elige el préstamo a 30 años por lo accesible y flexible que es.
• Otros plazos. La mayoría de los prestamistas ofrece 15 y 30 años, y muchos también ofrecen préstamos a 20 años, según Freddie Mac.
• Refinanciamiento. Freddie Mac menciona pasar de un préstamo a 30 años a uno a 15 como una forma de acumular equity más rápido y pagar menos interés total.
• Pagos extra. Si te quedas con un préstamo a 30 años y pagas por adelantado, la CFPB aconseja asegurarte de que el dinero extra se aplique al capital.

Errores comunes

• Usar la misma tasa para los dos plazos cuando la tasa a 15 años normalmente es más baja.
• Comparar solo el pago e ignorar el interés total.
• Elegir 15 años y quedarte sin fondo de emergencia.
• Olvidar los impuestos, el seguro y las cuotas de la HOA al juzgar si puedes pagarlo.
• Suponer que pagarás por adelantado un préstamo a 30 años “más adelante” y nunca hacerlo.

Guías y herramientas relacionadas

Para calcular un pago que te quede bien, combina este resultado con cuánto necesitas de enganche, porque un enganche mayor baja el pago de cualquier plazo. Si tu crédito todavía es corto, lee cómo construir crédito para comprar casa, ya que un mejor puntaje puede bajar la tasa de los dos plazos.

Luego prueba pagar por adelantado un préstamo a 30 años con la calculadora de pagos extra a la hipoteca, mira el saldo de cada año en la tabla de amortización de hipoteca, o revisa un refinanciamiento con la calculadora de refinanciamiento.