Tính điểm hòa vốn khi refinance (tái cấp vốn)

Công cụ tính điểm hòa vốn khi refinance trả lời một câu hỏi: bao lâu thì tiền tiết kiệm từ khoản vay mới bù lại chi phí để có nó? Công cụ cho thấy tháng hòa vốn đó, cộng hai phép kiểm tra mà phép tính đơn giản bỏ sót: tiền tiết kiệm ròng trong số năm bạn thật sự giữ khoản vay, và tổng tiền lãi cả đời khoản vay thay đổi thế nào khi tái cấp vốn (refinance).

Cách dùng máy tính này

Lấy thông tin khoản vay hiện tại từ bảng sao kê gần nhất, rồi nhập từng đề nghị tái cấp vốn một.

• Số dư, lãi suất và số năm còn lại. Dùng số dư hôm nay, không phải số tiền vay ban đầu.
• Lãi suất và thời hạn mới. Chép từ bảng ước tính khoản vay (Loan Estimate) nếu có. Nếu chưa, dùng một lãi suất ví dụ.
• Chi phí đóng hồ sơ. Nhập tổng số bạn sẽ trả, gồm cả points nếu có. Freddie Mac cho biết tái cấp vốn thường tốn từ 3% đến 6% tiền gốc khoản vay.
• Số năm bạn sẽ giữ. Ô này quyết định kết luận. Hãy thật lòng về khả năng chuyển nhà hoặc tái cấp vốn lần nữa.

Chạy công cụ một lần cho mỗi đề nghị và mỗi thời hạn bạn đang cân nhắc. So sánh thời hạn 30 năm với một thời hạn ngắn hơn thường làm câu trả lời thay đổi.

Cách tính

Cả hai khoản tiền góp dùng công thức vay chuẩn: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), trong đó P là số dư, r là lãi suất tháng (lãi suất năm ÷ 12) và n là số kỳ góp hằng tháng.

1. Tiền góp hiện tại = M với lãi suất hiện tại và số năm còn lại.
2. Tiền góp mới = M với lãi suất mới và thời hạn mới.
3. Tiền tiết kiệm mỗi tháng = tiền góp hiện tại − tiền góp mới.
4. Tháng hòa vốn = chi phí đóng hồ sơ ÷ tiền tiết kiệm mỗi tháng, làm tròn lên.
5. Tiền tiết kiệm ròng = (tiền góp hiện tại trong khoảng thời gian của bạn + số dư còn lại) − (tiền góp mới + chi phí đóng hồ sơ + số dư còn lại).
6. Thay đổi tổng tiền lãi = tổng tiền lãi của khoản vay mới − tiền lãi còn lại của khoản vay hiện tại.

Kết luận là “có thể đáng làm” khi tiền tiết kiệm ròng là số dương. Công cụ chỉ tính tiền gốc và lãi. Nó giả định chi phí đóng hồ sơ trả bằng tiền mặt, cả hai khoản vay đều lãi suất cố định, và không có phí phạt trả nợ trước hạn.

Ví dụ tính

Vẫn với ví dụ đó, bảng dưới cho thấy điều gì xảy ra với các thời hạn mới khác nhau. Tiền tiết kiệm ròng tính trong 7 năm và gồm cả số dư thấp hơn mà khoản vay ngắn hạn để lại.

Khoảng thời gian cũng quan trọng. Với phương án 30 năm, nếu chỉ giữ khoản vay 2 năm thì tiền tiết kiệm ròng khoảng −$1,597, nên kết luận đổi thành “có thể không đáng làm”.

Kết quả có ý nghĩa gì

Nếu tháng hòa vốn đến sớm hơn nhiều so với lúc bạn dự kiến chuyển nhà hoặc tái cấp vốn lần nữa, khoản tái cấp vốn có thể sinh lợi. Freddie Mac đưa ra phép thử đơn giản: nếu bạn có thể chuyển đi trong hai năm nhưng cần ba năm để gỡ lại chi phí, có lẽ không nên làm.

Đừng chỉ nhìn tiền góp. Freddie Mac cảnh báo rằng tái cấp vốn sang khoản vay 30 năm mới khi bạn chỉ còn 20 năm sẽ kéo dài thời hạn và có thể làm tổng tiền lãi tăng. Dòng thay đổi tổng tiền lãi cho thấy sự đánh đổi đó.

Những quy định có thể làm thay đổi câu trả lời:

• Quyền hủy. Với nhiều khoản tái cấp vốn cho nhà chính, bạn có ba ngày làm việc để hủy. CFPB giải thích quy định và các ngoại lệ.
• Tái cấp vốn nhanh của VA. Chương trình IRRRL của VA cho phép cộng chi phí vào khoản vay hoặc nhận lãi suất cao hơn để bên cho vay trả các chi phí đó. VA cũng khuyên người vay lấy chi phí chia cho tiền tiết kiệm mỗi tháng.
• Phí phạt trả nợ trước hạn. Nếu khoản vay hiện tại có phí này, hãy cộng vào chi phí đóng hồ sơ. CFPB cho biết phí này thường áp dụng khi bạn trả hết nợ trong vòng ba hoặc năm năm.
• Points. Points làm chi phí tăng ngay để đổi lấy lãi suất thấp hơn. IRS cho biết points khi tái cấp vốn thường được khấu trừ dần trong suốt thời hạn vay, nếu bạn khai khấu trừ từng mục.

Những lỗi thường gặp

• Chỉ so tiền góp hằng tháng mà bỏ qua số năm bị cộng thêm vào khoản vay.
• Bỏ sót points, phí thẩm định giá hoặc phí title khỏi chi phí đóng hồ sơ.
• Dùng số tiền vay ban đầu thay vì số dư hiện tại.
• Cho rằng mình sẽ ở “mãi mãi” trong khi nhiều khả năng sẽ chuyển đi trong vài năm.
• Coi tái cấp vốn “không tốn phí” là miễn phí. Freddie Mac cho biết chi phí thường nằm trong lãi suất cao hơn hoặc khoản vay lớn hơn.

Bài viết và công cụ liên quan

Nếu bạn tự kinh doanh và định tái cấp vốn, bài người tự kinh doanh vay mua nhà thế nào giải thích giấy tờ thu nhập mà bên cho vay sẽ xem. Danh sách giấy tờ chung có trong bài cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval.

Cần tiền từ giá trị căn nhà? Hãy thử máy tính so sánh cash-out refinance và HELOC. Đang cân nhắc khoản vay ngắn hơn? Dùng máy tính vay mua nhà 15 năm hay 30 năm hoặc thử tính points với máy tính mortgage points.