Chọn loại vay mua nhà nào? Trắc nghiệm 5 câu

Bài trắc nghiệm chọn loại vay mua nhà nào này hỏi năm câu và gợi ý các chương trình vay ở Mỹ nên hỏi bên cho vay: VA, USDA, FHA và khoản vay thông thường (conventional) trả trước ít. Đây là tấm bản đồ khởi đầu, không phải quyết định duyệt vay. Mỗi gợi ý bên dưới giải thích vì sao bài trắc nghiệm đưa bạn đến đó và quy định chính thức của chương trình yêu cầu gì.

Bài trắc nghiệm hoạt động thế nào?

Bài trắc nghiệm hỏi về quân ngũ, căn nhà có ở vùng nông thôn không, khoảng điểm tín dụng, tiền trả trước, và thu nhập so với mức trung vị của khu vực. Mỗi câu trả lời mở ra hoặc loại bớt chương trình dựa trên điều kiện chính của chương trình đó. Sau đó bạn thấy danh sách ngắn các chương trình nên hỏi bên cho vay.

Năm câu hỏi dẫn đến các chương trình như sau:

1. Quân ngũ. “Có” thêm Khoản vay VA.
2. Thị trấn nhỏ hoặc vùng nông thôn. “Có hoặc có thể” thêm Khoản vay USDA.
3. Điểm tín dụng. “Dưới 620” thêm FHA. “Từ 620 đến 679” kèm trả trước “Từ 3% đến 10%” cũng thêm FHA. “Từ 680 trở lên” thêm khoản vay thông thường tiêu chuẩn.
4. Tiền trả trước. “Trên 10%” thêm khoản vay thông thường tiêu chuẩn. “Rất ít hoặc không có” hoặc “Từ 3% đến 10%” thêm Hỗ trợ tiền trả trước.
5. Thu nhập so với mức trung vị. Trừ khi bạn trả lời “Không”, và miễn là điểm từ 620 trở lên và bạn định trả trước từ 10% trở xuống, bài trắc nghiệm thêm các chương trình vay thông thường trả trước 3%.

Nếu không có quy tắc nào khớp, bài trắc nghiệm gợi ý FHA và vay thông thường làm cặp khởi đầu.

CFPB tóm tắt các loại vay chính rất đơn giản: khoản vay conventional “typically cost less than FHA loans but can be harder to get” (thường rẻ hơn FHA nhưng có thể khó được duyệt hơn), FHA có “low down payment, available to those with lower credit scores” (tiền trả trước thấp, dành cho người có điểm tín dụng thấp hơn), VA dành cho “veterans, servicemembers, or surviving spouses” (cựu chiến binh, quân nhân hoặc người phối ngẫu còn sống), và USDA “for low- to middle-income borrowers in rural areas” (cho người vay thu nhập thấp đến trung bình ở vùng nông thôn) (CFPB).

Khi nào bài trắc nghiệm gợi ý vay VA?

Nếu bạn trả lời rằng bạn hoặc người phối ngẫu từng phục vụ, bài trắc nghiệm gợi ý Khoản vay VA đầu tiên. Khoản vay VA mua nhà thường không cần tiền trả trước, không có bảo hiểm khoản vay hằng tháng và dành cho cựu chiến binh, quân nhân đủ điều kiện và một số người phối ngẫu còn sống. Phần lớn người vay trả một khoản phí cấp vốn (funding fee) một lần thay vào đó.

VA cho biết bạn thường có thể mua nhà không cần tiền trả trước “as long as the sales price isn’t higher than the home’s appraised value” (miễn là giá bán không cao hơn giá thẩm định), và “no need for private mortgage insurance (PMI) or mortgage insurance premiums (MIP)” (không cần PMI hay MIP) (VA). VA không công bố điểm tín dụng tối thiểu; bạn phải đáp ứng tiêu chuẩn của VA và của bên cho vay.

Phí funding fee là 2.15% số tiền vay khi mua nhà lần đầu với tiền trả trước dưới 5%, giảm xuống 1.5% khi trả trước 5% và 1.25% khi trả trước 10%. Cựu chiến binh nhận tiền bồi thường khuyết tật do phục vụ quân đội, cùng một số người khác, được miễn (VA). Hãy ước tính phí của bạn bằng công cụ tính phí VA funding fee.

Khi nào bài trắc nghiệm gợi ý vay USDA?

Bài trắc nghiệm gợi ý khoản vay USDA bảo lãnh nếu căn nhà ở vùng nông thôn hoặc thị trấn nhỏ và thu nhập của bạn bằng hoặc thấp hơn mức thu nhập trung bình của khu vực. Khoản vay USDA chỉ dành cho căn nhà bạn sẽ ở làm nơi cư trú chính.

Theo quy định của USDA, “the household’s adjusted income must not exceed the applicable moderate income limit” (thu nhập điều chỉnh của hộ gia đình không được vượt mức thu nhập trung bình áp dụng), và bạn phải đồng ý ở trong căn nhà làm nơi cư trú chính; USDA không bảo lãnh khoản vay cho nhà đầu tư (7 CFR 3555.151). Thu nhập trung bình (moderate income) được định nghĩa là số cao nhất trong ba mức: 115% thu nhập gia đình trung vị toàn quốc, trung bình của thu nhập trung vị toàn tiểu bang và thu nhập trung vị ngoài đô thị của tiểu bang, hoặc 115/80 giới hạn thu nhập thấp của địa phương, có điều chỉnh theo số người trong hộ (7 CFR 3555.10).

“Vùng nông thôn” theo mục 520 của Đạo luật Nhà ở năm 1949. Nhiều khu vực ngoài thành phố lớn đủ điều kiện, nên đừng tự loại mình khi chưa nhờ bên cho vay kiểm tra địa chỉ cụ thể.

Khi nào bài trắc nghiệm gợi ý vay FHA?

Bài trắc nghiệm gợi ý FHA khi điểm tín dụng dưới 620, hoặc từ 620 đến 679 kèm tiền trả trước từ 3% đến 10%. Quy định tín dụng của FHA dễ nhất trong các chương trình phổ biến, dù phí bảo hiểm khoản vay thường kéo dài suốt thời hạn vay nếu trả trước dưới 10%.

Sổ tay của HUD cho vay tối đa, với mức góp tối thiểu 3.5%, khi điểm từ 580 trở lên. Điểm từ 500 đến 579 bị giới hạn ở tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) 90%, và điểm dưới 500 không đủ điều kiện (HUD Handbook 4000.1). FHA thu phí bảo hiểm trả trước 1.75% và phí hằng năm; xem máy tính phí bảo hiểm FHA. Bài vay FHA là gì và ai nên chọn giải thích chương trình này kỹ hơn.

Khi nào bài trắc nghiệm gợi ý vay thông thường?

Bài trắc nghiệm gợi ý khoản vay thông thường tiêu chuẩn khi điểm từ 680 trở lên hoặc tiền trả trước trên 10%. Bài đánh dấu các chương trình trả trước 3% khi điểm từ 620 trở lên, bạn định trả trước từ 10% trở xuống, và thu nhập có thể bằng hoặc thấp hơn mức trung vị khu vực. PMI của khoản vay thông thường có thể bỏ sau này.

Fannie Mae không còn đặt điểm tối thiểu cố định cho khoản vay chạy qua hệ thống Desktop Underwriter, dù khoản vay lãi suất cố định thẩm định thủ công vẫn cần điểm 620 (Fannie Mae Selling Guide). Bên cho vay có thể đặt mức tối thiểu cao hơn. Bài trắc nghiệm hỏi về thu nhập trung vị để không bỏ sót ai, nhưng giới hạn của chương trình thấp hơn: Home Possible của Freddie Mac cho phép “a 3% down payment with flexible sources of funding” (trả trước 3% với nguồn tiền linh hoạt) và giới hạn thu nhập ở 80% thu nhập trung vị khu vực (Freddie Mac).

Khi nào bài trắc nghiệm gợi ý hỗ trợ tiền trả trước?

Nếu bạn chỉ trả trước được “Rất ít hoặc không có”, hoặc “Từ 3% đến 10%”, bài trắc nghiệm thêm Hỗ trợ tiền trả trước. Các cơ quan tài chính nhà ở của tiểu bang và địa phương có tiền trợ cấp và khoản vay thứ hai để trả một phần tiền trả trước hoặc chi phí đóng hồ sơ. Nhiều chương trình dùng chung được với khoản vay chính FHA, VA, USDA hoặc thông thường.

Quy định, giới hạn thu nhập và điều kiện trả lại khác nhau nhiều theo tiểu bang và thành phố. Bài mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước giải thích số tiền cần chuẩn bị và các cách giảm bớt.

Các chương trình so với nhau thế nào?

Mỗi chương trình đánh đổi giữa ai được dùng, cần bao nhiêu tiền mặt và bảo hiểm khoản vay hoạt động ra sao. Bảng dưới tóm tắt các quy định mà bài trắc nghiệm dựa vào. Bên cho vay sẽ xác nhận chi tiết cho trường hợp của bạn.

Nên làm gì với kết quả?

Mang danh sách ngắn đến ít nhất ba bên cho vay và xin bản Loan Estimate cho từng chương trình bạn có thể đủ điều kiện. So lãi suất, tiền góp mỗi tháng, bảo hiểm khoản vay và tiền mặt cần có khi đóng hồ sơ. Sau đó chọn khoản vay rẻ nhất trong số năm bạn định ở.

Bài nên đọc tiếp: cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval trước khi gặp bên cho vay, và tự kinh doanh thì vay mua nhà thế nào nếu bạn làm chủ tiệm hoặc tự làm ăn. Để so chi phí FHA và vay thông thường bằng chính con số của bạn, hãy thử công cụ so sánh vay FHA và conventional.