PMI取消计算器：算出可以取消私人房贷保险的月份
算出您的常规贷款余额什么时候降到房屋原始价值的80%和78%。这两个日期决定了PMI什么时候可以取消。
概览
可以申请取消PMI的月份（80%）2038年2月
您的贷款余额将在2038年2月降到原始价值的80%，共需11 年 3 个月。届时您可以书面要求贷款服务商取消PMI。余额将在2039年2月降到78%，共需12 年 3 个月。
- 余额降到78%的月份
- 2039年2月
- 降到原始价值80%所需期数
- 11 年 3 个月
- 起始贷款价值比
- 95%
当前显示的是使用默认数字的示例。修改任意一项即可看到您自己的结果。 利率一栏默认使用 30 年固定 全国平均利率（7.4%，2026年10月15日 当周）。用您自己拿到的报价，结果会更接近实际。
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明细
- 降到原始价值78%所需期数
- 12 年 3 个月
图表
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- 贷款价值比
- 80%（可申请取消）
- 78%（自动取消）
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| 年 | 贷款价值比 | 80%（可申请取消） | 78%（自动取消） |
|---|---|---|---|
| 2026 | 94.11% | 80% | 78% |
| 2027 | 93.15% | 80% | 78% |
| 2028 | 92.11% | 80% | 78% |
| 2029 | 91% | 80% | 78% |
| 2030 | 89.8% | 80% | 78% |
| 2031 | 88.51% | 80% | 78% |
| 2032 | 87.12% | 80% | 78% |
| 2033 | 85.62% | 80% | 78% |
| 2034 | 84.01% | 80% | 78% |
| 2035 | 82.27% | 80% | 78% |
| 2036 | 80.41% | 80% | 78% |
| 2037 | 78.39% | 80% | 78% |
| 2038 | 76.23% | 80% | 78% |
| 2039 | 73.9% | 80% | 78% |
| 2040 | 71.39% | 80% | 78% |
| 2041 | 68.69% | 80% | 78% |
| 2042 | 65.78% | 80% | 78% |
| 2043 | 62.65% | 80% | 78% |
| 2044 | 59.28% | 80% | 78% |
| 2045 | 55.66% | 80% | 78% |
| 2046 | 51.75% | 80% | 78% |
| 2047 | 47.55% | 80% | 78% |
| 2048 | 43.02% | 80% | 78% |
| 2049 | 38.15% | 80% | 78% |
| 2050 | 32.9% | 80% | 78% |
| 2051 | 27.26% | 80% | 78% |
| 2052 | 21.18% | 80% | 78% |
| 2053 | 14.63% | 80% | 78% |
| 2054 | 7.59% | 80% | 78% |
| 2055 | 0% | 80% | 78% |
还款计划
| 年 | 还款 | 本金 | 额外还款 | 利息 | 余额 | 累计利息 | 贷款价值比 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | $31,573 | $3,572 | $0 | $28,000 | $376,428 | $28,000 | 94.11% |
| 2027 | $31,573 | $3,846 | $0 | $27,727 | $372,582 | $55,727 | 93.15% |
| 2028 | $31,573 | $4,140 | $0 | $27,433 | $368,442 | $83,160 | 92.11% |
| 2029 | $31,573 | $4,457 | $0 | $27,116 | $363,986 | $110,276 | 91% |
| 2030 | $31,573 | $4,798 | $0 | $26,774 | $359,187 | $137,050 | 89.8% |
| 2031 | $31,573 | $5,166 | $0 | $26,407 | $354,022 | $163,457 | 88.51% |
| 2032 | $31,573 | $5,561 | $0 | $26,012 | $348,461 | $189,468 | 87.12% |
| 2033 | $31,573 | $5,987 | $0 | $25,586 | $342,474 | $215,054 | 85.62% |
| 2034 | $31,573 | $6,445 | $0 | $25,127 | $336,029 | $240,182 | 84.01% |
| 2035 | $31,573 | $6,939 | $0 | $24,634 | $329,090 | $264,816 | 82.27% |
| 2036 | $31,573 | $7,470 | $0 | $24,103 | $321,621 | $288,918 | 80.41% |
| 2037 | $31,573 | $8,042 | $0 | $23,531 | $313,579 | $312,449 | 78.39% |
| 2038 | $31,573 | $8,657 | $0 | $22,915 | $304,921 | $335,364 | 76.23% |
| 2039 | $31,573 | $9,320 | $0 | $22,252 | $295,601 | $357,616 | 73.9% |
| 2040 | $31,573 | $10,034 | $0 | $21,539 | $285,567 | $379,155 | 71.39% |
| 2041 | $31,573 | $10,802 | $0 | $20,770 | $274,765 | $399,926 | 68.69% |
| 2042 | $31,573 | $11,629 | $0 | $19,943 | $263,136 | $419,869 | 65.78% |
| 2043 | $31,573 | $12,519 | $0 | $19,053 | $250,617 | $438,922 | 62.65% |
| 2044 | $31,573 | $13,478 | $0 | $18,095 | $237,139 | $457,017 | 59.28% |
| 2045 | $31,573 | $14,510 | $0 | $17,063 | $222,629 | $474,080 | 55.66% |
| 2046 | $31,573 | $15,621 | $0 | $15,952 | $207,009 | $490,031 | 51.75% |
| 2047 | $31,573 | $16,817 | $0 | $14,756 | $190,192 | $504,787 | 47.55% |
| 2048 | $31,573 | $18,104 | $0 | $13,468 | $172,088 | $518,256 | 43.02% |
| 2049 | $31,573 | $19,490 | $0 | $12,082 | $152,597 | $530,338 | 38.15% |
| 2050 | $31,573 | $20,982 | $0 | $10,590 | $131,615 | $540,928 | 32.9% |
| 2051 | $31,573 | $22,589 | $0 | $8,984 | $109,026 | $549,911 | 27.26% |
| 2052 | $31,573 | $24,318 | $0 | $7,254 | $84,708 | $557,166 | 21.18% |
| 2053 | $31,573 | $26,180 | $0 | $5,392 | $58,527 | $562,558 | 14.63% |
| 2054 | $31,573 | $28,185 | $0 | $3,388 | $30,343 | $565,946 | 7.59% |
| 2055 | $31,573 | $30,343 | $0 | $1,230 | $0 | $567,176 | 0% |
| 合计 | $947,176 | $380,000 | $0 | $567,176 |
数值四舍五入到整数美元；合计按未取整的数字计算。
比较不同方案
把您的数字和常见的其他方案放在一起比较。修改表单时，每一列都会重新计算。
| 您的数字 | 每月多还 $100 | 每月多还 $300 | |
|---|---|---|---|
| 可以申请取消PMI的月份（80%） | 2038年2月 | 2035年12月 | 2033年7月 |
| 余额降到78%的月份 | 2039年2月 | 2036年11月 | 2034年3月 |
使用方法
- 输入房屋原始价值：买房时成交价和估价中较低的一个。
- 输入过户时的贷款金额、利率和贷款期限。
- 选择第一期月供到期的月份。
- 如果每月额外还本金，填入金额；没有就填0。
- 查看80%和78%的日期，把80%的日期记在日历上。
这个PMI取消计算器会算出常规贷款上私人房贷保险（private mortgage insurance，PMI）最关键的两个日期。第一个是贷款余额降到房屋原始价值80%的月份，从这时起您可以申请取消；第二个是降到78%的月份，只要您没有欠款，PMI到时必须自动终止。
这个计算器怎么用？
请填过户文件上的数字，而不是现在的账单。计算器会从第一期开始逐月重建您的还款计划，所以需要原始贷款金额、利率、期限和第一期还款月份。然后加上每月额外还的本金，看看能提前多久降到80%。
每一项的填写建议：
- 房屋原始价值： 用买房时成交价和估价中较低的那个。做过再融资的，用再融资时的估价。
- 原始贷款金额： 用过户时贷款合同上的金额。用现在的余额会让计划算错。
- 第一期还款月份： 通常是过户后的第一个或第二个月，过户披露表（Closing Disclosure）上写着。
- 额外还本金： 只填直接还本金的钱，不要算进存入托管账户的部分。
PMI日期是怎么算出来的？
计算器先建立标准的摊还计划，再找出余额第一次降到原始价值80%和78%的月份。每个月的利息等于余额乘以月利率，月供剩下的部分加上额外还款用来减少本金。
每月本金和利息用标准公式计算：
M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
其中P是贷款金额，r是年利率除以12，n是还款总月数。目标值很简单：
- 80%目标 = 原始价值 × 0.80
- 78%目标 = 原始价值 × 0.78
- 起始贷款价值比 = 贷款金额 ÷ 原始价值
计算器不包括房产税、保险或托管账户，因为这些不会减少本金余额。它假设每期都按时足额还款。
计算示例
首付和贷款期限对结果影响很大。下面是同一套40万美元的房子、同样的示例利率：
| 情形（假设） | 起始贷款价值比 | 降到80%所需期数 | 降到78%所需期数 |
|---|---|---|---|
| 首付5%，30年期 | 95% | 124 | 135 |
| 首付5%，30年期，每月多还200美元 | 95% | 87 | 96 |
| 首付10%，30年期 | 90% | 95 | 109 |
| 首付5%，15年期 | 95% | 43 | 48 |
计算结果说明什么？
80%的日期是按原始价值计算、您最早可以申请取消PMI的月份。不额外还款时的78%日期，是PMI应当自动终止的月份。只要您满足法定条件，贷款服务商就必须批准80%时的取消申请。
美国消费者金融保护局（CFPB）指出，当您书面申请、还款记录良好、没有欠款、证明没有次级留置权，并能证明房屋价值没有跌破原始价值时，贷款服务商”依法必须批准”您的申请（CFPB）。这些规定适用于1999年7月29日及之后发放的单户自住房贷款。
以下规定可能改变您的结果：
- 还款记录： Fannie Mae要求过去12个月没有逾期30天以上、过去24个月没有逾期60天以上的还款（Fannie Mae Servicing Guide）。
- 现值： Fannie Mae也允许单户自住房或第二住房的业主按现值取消：满2到5年时贷款价值比不超过75%，或满5年后不超过80%，并需要重新估价。
- 房产类型： 投资房和2到4户房产，Fannie Mae的申请标准是70%。
- 期限过半： 即使还没到78%，PMI也必须在贷款期限过半后的下一个月终止。
- 贷款机构支付的房贷保险： 如果是贷款机构用较高利率替您支付房贷保险，CFPB指出适用不同的规定。
如果您还没买房，可以看看在美国买房首付要付多少，权衡PMI和多付首付哪个更划算。
这个计算器适用于FHA贷款吗？
不适用。FHA贷款收取的是HUD规定的房贷保险费（MIP），不是PMI。按HUD现行费率，首付10%或以上的FHA贷款交11年年度MIP，首付更少的大多要交到贷款结束。80%和78%的PMI规定对FHA不适用。
这些期限由HUD第2023-05号通知（Mortgagee Letter 2023-05）规定（HUD）。FHA贷款请用FHA房贷保险计算器；买房前想比较两种贷款，可以用FHA和常规贷款对比计算器。
常见错误
大多数错误来自用了现在的数字而不是原始数字，或者以为不申请PMI也会自己取消。依赖这些日期之前，请先检查：
- 填了现在的余额，而不是原始贷款金额。
- 用了现在的市场价，而不是原始价值。
- 干等78%自动终止，而没有在80%时主动申请。
- 忘了第二笔房贷或HELOC可能导致申请被拒。
- 把存入托管账户的钱也算成了额外还本金。
- 以为这些日期也适用于FHA或VA贷款。
关于此计算器的常见问题
到了80%的日期，PMI会自动取消吗？
不会。余额降到原始价值的80%时，您需要以书面形式向贷款服务商申请取消PMI。自动终止要晚一些：当余额按原始还款计划降到78%、而且您没有欠款时，PMI才会自动停止。
为什么用原始价值，而不是现在的房价？
因为联邦法律规定的80%和78%标准是按原始价值计算的，一般是买房时成交价和估价中较低的那个。按现在更高的市值取消PMI，适用的是投资方的另一套规定，并且需要重新估价。
多还本金会让78%的自动终止日期提前吗？
从法律上讲不会。自动终止按原始摊还计划计算。但多还本金会让实际余额更早降到80%，届时您就可以申请取消。所以多还款有用，但要记得主动申请。
取消PMI要求什么样的还款记录？
以Fannie Mae的贷款为例：过去12个月没有逾期30天以上的还款，过去24个月没有逾期60天以上的还款。提出申请时，您的贷款也必须是正常还款状态。
这个计算器适用于FHA贷款吗？
不适用。FHA房贷保险费（MIP）按HUD的规定执行，不适用PMI的法律。首付不足10%的FHA贷款，年度MIP大多要一直交到贷款结束。FHA贷款请用FHA房贷保险计算器。
如果我的贷款从来没有PMI呢？
如果起始贷款价值比在80%或以下，计算器会显示您已经达到或低于这个标准。首付20%或以上的贷款通常根本不需要PMI。
PMI有最后必须终止的日期吗？
有。只要您没有欠款，PMI必须在贷款期限过半后的下一个月终止，例如30年期贷款满15年后。这主要影响余额下降很慢的贷款。
第二笔贷款会妨碍取消PMI吗？
可能会。在80%时申请取消，您需要证明房屋净值上没有次级留置权，例如第二笔房贷或房屋净值信贷额度（HELOC）。
来源
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? （在新标签页中打开）Consumer Financial Protection Bureau · 核对日期
- B-8.1-04, Termination of Conventional Mortgage Insurance （在新标签页中打开）Fannie Mae Servicing Guide · 核对日期
- What is private mortgage insurance? （在新标签页中打开）Consumer Financial Protection Bureau · 核对日期
- Mortgagee Letter 2023-05: Reduction of Annual Mortgage Insurance Premium Rates （在新标签页中打开）U.S. Department of Housing and Urban Development · 核对日期
本工具提供的是用于学习参考的估算，不是贷款要约，也不构成财务建议。您的贷款机构给出的数字、费用和规定可能不同。 研究方法 · 免责声明