Calculadora de deuda a ingresos (DTI) para hipotecas

¿Cómo se usa esta calculadora de deuda a ingresos?

Ingresa tu ingreso bruto anual, el pago mensual completo de la casa que estás considerando y los pagos mínimos de tus otras deudas. Obtienes dos porcentajes, una explicación sencilla del resultado y cuántos dólares al mes te quedan antes de que tus deudas totales lleguen al 36% de tus ingresos.

Consejos para cada dato:

• Ingreso bruto anual: el sueldo antes de impuestos de todas las personas en el préstamo. Incluye horas extra o bonos constantes solo si tienes un historial que el prestamista pueda verificar.
• Pago de vivienda mensual: usa el pago completo (capital, intereses, impuestos, seguro, seguro hipotecario y cuotas de la HOA). La calculadora de hipoteca puede armar ese número por ti.
• Otras deudas mensuales: usa los pagos mínimos que aparecen en tu reporte de crédito. Puedes revisar tus reportes gratis cada semana, como explica la Comisión Federal de Comercio (FTC).

¿Cómo se calcula el DTI?

La cuenta es una simple división. Divide tu ingreso anual entre 12 para obtener el ingreso mensual, luego divide tus pagos entre ese número y multiplica por 100.

• DTI front-end = pago de vivienda ÷ ingreso bruto mensual × 100
• DTI back-end = (pago de vivienda + otras deudas) ÷ ingreso bruto mensual × 100
• Margen antes del 36% = ingreso bruto mensual × 36% − pago de vivienda − otras deudas

La lectura se basa en la relación back-end: 36% o menos se muestra como cómodo; más de 36% y hasta 43%, como dentro de los límites comunes; más de 43% y hasta 50%, como ajustado; y más de 50%, como alto. Estos rangos son una guía, no reglas del prestamista.

La calculadora no decide qué deudas contará un prestamista ni qué ingresos aceptará. Cada programa tiene reglas detalladas para casos como préstamos estudiantiles aplazados, ingresos variables o deudas en las que eres cofirmante.

¿Cómo se ve un ejemplo con números?

Una persona que gana $85,000 al año, que está viendo un pago de casa de $2,100 y paga $550 al mes en otras deudas, tiene un DTI front-end de alrededor de 29.6% y un DTI back-end de alrededor de 37.4%. Eso es un poco más de 36%, así que está unos $100 al mes por encima de la línea cómoda.

¿Qué significa tu resultado para una hipoteca?

Tu DTI es uno de los números principales que usa un prestamista para decidir el tamaño de tu préstamo. Cada programa fija su propio límite, y los sistemas automatizados pueden aprobar relaciones más altas cuando el resto de tu expediente es sólido. Estar por debajo de un límite no garantiza la aprobación, y estar por encima no siempre la descarta.

Fuentes: la Selling Guide de Fannie Mae sobre el DTI y el Manual 4000.1 de FHA de HUD. La CFPB señala que cada producto de préstamo y cada prestamista tienen límites de DTI distintos, y los prestamistas pueden agregar reglas propias más estrictas. Según la regla federal de capacidad de pago, el prestamista debe revisar tu DTI o tu ingreso residual, como explica la página de la CFPB sobre la hipoteca calificada (Qualified Mortgage).

¿Cuáles son los errores más comunes?

La mayoría de las sorpresas con el DTI vienen de contar los números equivocados:

• Usar el sueldo neto. El DTI usa el ingreso bruto, así que el neto hace que tu relación se vea peor de lo que la vería un prestamista.
• Ingresar solo capital e intereses. El pago de vivienda debe incluir impuestos, seguro, seguro hipotecario y cuotas de la HOA.
• Contar saldos en lugar de pagos. El DTI usa los pagos mínimos mensuales.
• Olvidar cuentas pequeñas. Las tarjetas de tienda y los planes de “compra ahora, paga después” pueden contar.
• Abrir crédito nuevo antes del cierre. Un préstamo de auto nuevo puede subir tu DTI por encima del límite después de que te aprueben.

¿A dónde ir después?

Para convertir un DTI objetivo en un precio, usa la calculadora de cuánta casa puedes pagar. Para ver el ingreso que necesita una casa en particular, prueba la calculadora de cuánto tienes que ganar.

Para saber más sobre la aprobación, lee cómo construir crédito para comprar casa, cuánto necesitas de enganche y, si no tienes número de Seguro Social, cómo comprar casa con ITIN.