DTI 계산기: 모기지 부채비율 계산
모기지 대출기관이 보는 방식대로 프론트엔드와 백엔드 부채비율을 확인합니다. 소득, 집 페이먼트, 다른 부채를 입력하세요.
요약
백엔드 DTI(모든 부채)37.41%
백엔드 DTI는 37.41%, 프론트엔드 DTI는 29.65%입니다. 36%를 넘지만 많은 융자 프로그램이 받아들이는 한도 안입니다.
- 프론트엔드 DTI(주거비만)
- 29.65%
- DTI 해석
- 일반적인 한도 안(36~43%)
- 36%까지 남은 여유(월)
- -$100
기본 숫자로 계산한 예시예요. 아무 항목이나 바꾸면 내 결과를 볼 수 있어요.
모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄져요. 어떤 데이터도 저장하거나 보내지 않아요.
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| 총부채 DTI (back-end) | |
|---|---|
| 나 | 37.41% |
| 36% 권장선 | 36% |
| 43% 일반 상한 | 43% |
| 50% 최대 상한 | 50% |
- 주거비 $2,100
- 기타 부채 $550
- 남는 돈 $4,433
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| 비용 항목 | 금액 |
|---|---|
| 주거비 | $2,100 |
| 기타 부채 | $550 |
| 남는 돈 | $4,433 |
시나리오 비교
내 숫자와 흔히 쓰는 다른 선택지를 나란히 보여 드려요. 양식을 바꾸면 각 열이 다시 계산돼요.
| 내 숫자 | 월 부채 $300 감소 | 주거비 10% 감소 | 소득 10% 증가 | |
|---|---|---|---|---|
| 백엔드 DTI(모든 부채) | 37.41% | 33.18% | 34.45% | 34.01% |
| 내 숫자와의 차이 | — | −4.24% | −2.96% | −3.4% |
| 프론트엔드 DTI(주거비만) | 29.65% | 29.65% | 26.68% | 26.95% |
| 내 숫자와의 차이 | — | 0% | −2.96% | −2.7% |
| 36%까지 남은 여유(월) | -$100 | $200 | $110 | $155 |
| 내 숫자와의 차이 | — | +$300 | +$210 | +$255 |
사용 방법
- 연 총소득(세전)을 입력합니다.
- 생각 중인 월 집 페이먼트 전체를 세금과 보험까지 포함해 입력합니다.
- 다른 부채의 월 최소 납부액을 입력합니다.
- 백엔드·프론트엔드 비율과 그 의미를 확인합니다.
- 집 페이먼트나 부채를 바꿔 가며 여유가 얼마나 있는지 봅니다.
DTI 계산기는 어떻게 쓰나요?
이 DTI 계산기에 연 총소득, 생각 중인 월 집 페이먼트 전체, 다른 부채의 월 최소 납부액을 넣으세요. 두 가지 비율, 결과에 대한 쉬운 해석, 그리고 총부채가 소득의 36%에 이르기까지 매달 몇 달러의 여유가 있는지 나옵니다.
입력 항목별 팁입니다.
- 연 총소득: 융자에 이름을 올릴 모든 사람의 세전 급여입니다. 꾸준한 초과근무 수당이나 보너스는 대출기관이 확인할 수 있는 기록이 있을 때만 넣으세요.
- 월 주거비: 원리금, 세금, 보험, 모기지 보험, HOA 관리비를 모두 더한 금액을 쓰세요. 모기지 계산기로 이 숫자를 구할 수 있습니다.
- 기타 월 부채: 크레딧 리포트에 나오는 최소 납부액을 쓰세요. 연방거래위원회(FTC)의 안내처럼 크레딧 리포트는 매주 무료로 확인할 수 있습니다.
DTI는 어떻게 계산되나요?
계산은 간단한 나눗셈입니다. 연 소득을 12로 나눠 월 소득을 구하고, 상환액을 그 값으로 나눈 뒤 100을 곱합니다.
- 프론트엔드 DTI = 주거비 ÷ 월 총소득 × 100
- 백엔드 DTI = (주거비 + 기타 부채) ÷ 월 총소득 × 100
- 36%까지 남은 여유 = 월 총소득 × 36% − 주거비 − 기타 부채
해석은 백엔드 비율 기준입니다. 36% 이하는 여유 있음, 36% 초과43%는 일반적인 한도 안, 43% 초과50%는 빠듯함, 50% 초과는 높음으로 표시합니다. 이 구간은 참고용이며 대출기관의 규정이 아닙니다.
계산기는 대출기관이 어떤 부채를 세고 어떤 소득을 인정할지 판단하지 않습니다. 상환 유예 중인 학자금 대출, 변동 소득, 공동 서명한 부채 등은 프로그램마다 세부 규정이 있습니다.
계산 예시는 어떻게 되나요?
연 소득 $85,000인 구입자가 월 $2,100의 집 페이먼트를 고려하고 다른 부채로 월 $550을 낸다면, 프론트엔드 DTI는 약 29.6%, 백엔드 DTI는 약 37.4%입니다. 36%를 살짝 넘어, 여유 있는 기준선보다 월 약 $100 높습니다.
결과는 모기지에 어떤 의미인가요?
DTI는 대출기관이 융자 규모를 정할 때 보는 핵심 숫자 중 하나입니다. 프로그램마다 한도가 다르고, 자동 심사 시스템은 다른 조건이 좋으면 더 높은 비율도 승인할 수 있습니다. 한도 아래라고 승인이 보장되는 것도, 한도를 넘었다고 반드시 거절되는 것도 아닙니다.
| DTI 구간(백엔드) | 대출기관이 흔히 보는 방식 | 해당하는 공개 한도 |
|---|---|---|
| 36% 이하 | 대부분의 프로그램에서 여유 있음 | Fannie Mae 수동 심사 최대치 36% |
| 36% 초과~43% | 흔하고 대개 받아들여짐 | FHA 수동 심사: 보완 요소 없이 주거비 31% / 총부채 43% |
| 43% 초과~50% | 저축이나 좋은 크레딧 같은 강점이 있으면 가능 | Fannie Mae 수동 심사는 점수와 리저브가 있으면 45%, Desktop Underwriter는 50%까지; FHA는 보완 요소가 있으면 40% / 50% |
| 50% 초과 | 대부분의 공개 한도를 넘음 | 위 프로그램으로는 승인이 어려움 |
출처: Fannie Mae의 DTI 셀링 가이드, HUD의 FHA 핸드북 4000.1. CFPB는 융자 상품과 대출기관마다 DTI 한도가 다르다고 설명하며, 대출기관이 자체적으로 더 엄격한 규정을 둘 수도 있습니다. CFPB의 적격 모기지 안내에 따르면 연방 상환 능력 규정상 대출기관은 DTI나 잔여 소득 중 하나를 반드시 봐야 합니다.
자주 하는 실수는 무엇인가요?
DTI 계산이 어긋나는 이유는 대부분 잘못된 숫자를 세기 때문입니다.
- 실수령액 사용. DTI는 세전 소득 기준이라, 실수령액을 넣으면 대출기관이 보는 것보다 비율이 나쁘게 나옵니다.
- 원리금만 입력. 주거비에는 세금, 보험, 모기지 보험, HOA 관리비가 들어가야 합니다.
- 잔액을 셈. DTI는 월 최소 납부액을 씁니다.
- 작은 계좌 빠뜨림. 매장 카드나 선구매 후결제(BNPL) 할부도 포함될 수 있습니다.
- 클로징 전 새 신용 개설. 승인 후 새 자동차 할부를 받으면 DTI가 한도를 넘을 수 있습니다.
다음에는 무엇을 보면 좋을까요?
목표 DTI를 집값으로 바꾸려면 집 구입 가능 금액 계산기를, 특정 집에 필요한 소득을 알고 싶다면 집 사는 데 필요한 연봉 계산기를 써 보세요.
승인에 대해 더 알아보려면 모기지 사전승인 받는 법과 크레딧 점수가 모기지 금리에 주는 영향을 읽어 보세요.
이 계산기에 관한 질문
모기지에 좋은 DTI는 몇 %인가요?
백엔드 DTI 36% 이하가 여유 있고 널리 쓰이는 목표입니다. 더 높은 비율을 받아 주는 융자도 많습니다. Fannie Mae는 자동 심사에서 50%까지, FHA 수동 심사는 43%부터 시작합니다. 예산 면에서는 낮을수록 대체로 안전합니다.
프론트엔드와 백엔드 DTI는 무엇이 다른가요?
프론트엔드 DTI는 집 페이먼트만 셉니다. 백엔드 DTI는 다른 모든 월 부채 상환액을 더합니다. 대출기관은 주로 백엔드 비율을 보지만, FHA 수동 심사처럼 프론트엔드 한도도 두는 프로그램이 있습니다.
DTI는 세전 소득으로 계산하나요, 실수령액으로 계산하나요?
세전 소득, 즉 세금과 공제 전 급여로 계산합니다. CFPB는 DTI를 모든 월 부채 상환액을 월 총소득으로 나눈 값으로 정의합니다.
렌트도 DTI에 들어가나요?
집을 살 때는 들어가지 않습니다. 지금 내는 렌트는 새 집 페이먼트로 바뀌므로, 대신 예정된 집 페이먼트를 넣습니다. 공과금, 휴대폰 요금, 식비도 들어가지 않습니다.
상환 유예 중인 학자금 대출도 포함되나요?
보통 포함됩니다. 다만 청구액이 0으로 나올 때 어떤 금액을 셀지는 융자 프로그램마다 규정이 다릅니다. 대출기관에 어떻게 계산할지 물어본 뒤 그 금액을 여기에 넣으세요.
'36%까지 남은 여유'가 마이너스면 무슨 뜻인가요?
이미 36%를 넘었다는 뜻입니다. 숫자는 36%로 돌아가려면 집 페이먼트나 다른 부채를 매달 얼마나 줄여야 하는지 보여 줍니다.
DTI를 빨리 낮추려면 어떻게 하나요?
월 납부액이 큰 작은 부채를 갚거나, 클로징 전까지 새 신용을 만들지 않거나, 상황에 맞다면 공동 대출자의 소득을 더하거나, 더 낮은 가격의 집을 고르세요. 융자를 완전히 갚으면 그 납부액이 비율에서 빠집니다.
크레딧 점수가 DTI에 영향을 주나요?
직접적으로는 아닙니다. 하지만 크레딧 점수는 금리와 모기지 보험에 영향을 주고, 이것이 집 페이먼트를 바꿉니다. 페이먼트가 낮아지면 DTI도 낮아지므로 점수가 좋으면 간접적으로 도움이 됩니다.
출처
- What is a debt-to-income ratio? (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- B3-6-02, Debt-to-Income Ratios (Selling Guide) (새 탭에서 열림)Fannie Mae · 확인일
- FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (새 탭에서 열림)U.S. Department of Housing and Urban Development · 확인일
- What is a Qualified Mortgage? (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- Free credit reports (새 탭에서 열림)Federal Trade Commission · 확인일
이 도구는 교육용 추정치를 보여 줄 뿐, 융자 제안이나 재정 자문이 아니에요. 대출 기관의 숫자, 수수료, 규정은 다를 수 있어요. 조사 방법 · 면책 고지