美国买房流程清单：从定预算到拿钥匙

在美国买房有哪些步骤？

这份美国买房流程清单把买房分为四个阶段：准备资金、找贷款和房子、贷款审批，以及过户。上方的清单把这四个阶段拆成14个步骤，下面逐一说明每一步要做什么、为什么重要。

消费者金融保护局（CFPB）的购房指南也是这样安排的：准备看房、了解贷款选择、比较报价、准备过户。按顺序走，可以避免在还不清楚自己能负担多少之前，就先爱上了一套房子。

看房之前要准备什么？

先从预算、信用和现金入手。前几步决定了您能借多少、成本多少，以及您的报价有多强。尽早做，就有时间在贷款机构看到问题之前把它解决。

1. 定预算。 选一个适合您税后收入的月供，包括房产税、保险和房贷保险。买房负担能力计算器可以把收入和负债换算成房价范围。
2. 查看信用报告。 根据美国联邦贸易委员会（FTC）的说明，您每周都可以从三大全国性征信机构免费获取信用报告。有错误现在就申诉，因为更正需要时间。刚来美国、还没有信用记录的话，请先阅读怎样建立信用分数以便申请房贷。
3. 存首付和过户费用。 首付和过户费用（closing costs）是两笔不同的钱。在两者之外，还要留一笔应急资金。
4. 了解贷款项目和援助。 弄清FHA、常规贷款、VA和USDA贷款的区别，并查询所在州住房金融机构的首付援助项目。持工作签证的买家，请先了解非永久居民能申请哪些房贷。

怎样找贷款和房子？

先拿到预批准（pre-approval），再在这个范围内看房，并用真实报价比较贷款机构。预批准告诉卖家您很可能拿得到贷款，而比较贷款估算表是省钱的关键。

5. 申请预批准。 贷款机构审核您的收入、资产和信用，说明可能借给您多少。您可以向不止一家贷款机构申请预批准。
6. 找经纪人、去看房。 选择一位您信任的买方经纪人，并以书面形式约定他们的报酬方式。看那些在您舒适预算内的房子，而不是按最高批准额度去看。
7. 出价。 您的报价确定价格、过户日期和附带条件（contingencies），比如贷款条件和检查条件。通常还要交一笔定金（earnest money），过户时计入您的费用。
8. 做房屋检查。 检查员会检查房屋结构和各个系统。可以根据检查结果要求维修、抵扣或降价；如果合同允许，也可以退出交易。

贷款是怎么获批的？

报价被接受后，您正式申请贷款、选定贷款机构、锁定利率，然后经过评估和审核。从这里开始时间节点很重要，所以每次被要求提供文件时都要尽快回应。

9. 比较贷款估算表，选定贷款机构。 贷款机构必须在收到申请后三个工作日内发出贷款估算表。比较各家的利率、费用和过户所需现金。
10. 锁定利率。 只要按时过户、申请内容没有变化，利率锁定可以让利率保持到过户。CFPB指出，锁定期通常为30、45或60天，延期可能很贵。
11. 评估和审核。 贷款机构会安排评估确认房屋价值，并核实您的收入、资产和负债。这时不要申请新的信用，也不要存入无法解释的大额款项。
12. 购买房屋保险。 贷款机构要求过户前买好。尽早询价，因为保险会影响月供。

过户时会发生什么？

您核对最终数字、最后验房、签署文件、拿到钥匙。联邦规定给了您在签字前核对最终条款的时间，一定要好好利用。

13. 核对过户披露表。 贷款机构必须至少在过户前三个工作日把它交给您。逐行和贷款估算表对比，有任何变化都要问清楚。
14. 最后验房并过户。 检查约定的维修是否完成、房子是否处于预期状态。然后签字，用安全的方式支付过户所需现金，拿到钥匙。

哪些文件和时间节点最重要？

两份联邦披露文件和购房合同决定了大部分时间安排。知道每份文件何时到来，有助于尽早发现问题。

怎样使用这份清单？

按顺序一步步完成，每做完一步就打勾，并针对当前步骤使用链接里的工具。您的勾选只保存在这台设备的这个浏览器里，不会发送给我们或任何人。

如果遇到困难，HUD认可的住房咨询师可以提供低价或免费的帮助，您可以按邮政编码查找。美国房贷术语解释您一路上会遇到的词，确定过户日期后，美国过户时间表计算器可以算出关键日期。

想了解更多细节，可以阅读在美国买房首付要付多少和买房是全款付清好，还是贷款好。