Các bước mua nhà ở Mỹ: danh sách kiểm tra 14 bước

Các bước mua nhà ở Mỹ gồm những gì?

Các bước mua nhà ở Mỹ đi qua bốn giai đoạn: chuẩn bị tài chính, tìm khoản vay và tìm nhà, được duyệt vay, và ký giấy nhận nhà (closing). Danh sách ở trên chia bốn giai đoạn đó thành 14 bước. Mỗi bước bên dưới giải thích cần làm gì và vì sao quan trọng.

Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) cũng sắp xếp hướng dẫn cho người mua nhà theo cách này: chuẩn bị trước khi đi tìm, tìm hiểu các lựa chọn vay, so sánh các đề nghị và chuẩn bị ký giấy. Làm theo đúng thứ tự giúp bạn không “phải lòng” một căn nhà trước khi biết mình mua nổi bao nhiêu.

Cần chuẩn bị gì trước khi đi tìm nhà?

Hãy bắt đầu với ngân sách, tín dụng và tiền mặt. Những bước đầu này quyết định bạn vay được bao nhiêu, chi phí bao nhiêu và lời trả giá của bạn mạnh đến đâu. Làm sớm giúp bạn có thời gian sửa vấn đề trước khi bên cho vay nhìn thấy.

1. Lập ngân sách. Chọn mức tiền góp nhà hằng tháng vừa với lương thực nhận, gồm cả thuế, bảo hiểm và bảo hiểm khoản vay nếu có. Công cụ tính khả năng mua nhà đổi thu nhập và các khoản nợ thành một khoảng giá nhà.
2. Kiểm tra báo cáo tín dụng. Bạn có thể nhận báo cáo miễn phí từ cả ba công ty tín dụng toàn quốc mỗi tuần, như Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC) giải thích. Hãy khiếu nại lỗi ngay bây giờ, vì sửa lỗi cần thời gian.
3. Để dành tiền trả trước và chi phí đóng hồ sơ. Tiền trả trước (down payment) và chi phí đóng hồ sơ (closing costs) là hai khoản riêng. Hãy giữ thêm quỹ khẩn cấp ngoài cả hai khoản này.
4. Tìm hiểu các chương trình vay và hỗ trợ. Tìm hiểu sự khác nhau giữa vay FHA, conventional, VA và USDA, và hỏi cơ quan tài chính nhà ở của tiểu bang về hỗ trợ tiền trả trước.

Tìm khoản vay và tìm nhà như thế nào?

Hãy xin pre-approval trước, rồi tìm nhà trong khoảng số tiền đó, và so sánh các bên cho vay dựa trên đề nghị thật. Thư pre-approval cho người bán biết bạn nhiều khả năng vay được, còn so sánh các bảng Loan Estimate là lúc bạn tiết kiệm được tiền.

5. Xin pre-approval. Bên cho vay xem thu nhập, tài sản và tín dụng của bạn rồi cho biết họ có thể cho vay bao nhiêu. Bạn có thể xin từ nhiều bên cho vay. Xem bài cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval.
6. Tìm người môi giới và đi xem nhà. Chọn một người môi giới đại diện người mua mà bạn tin tưởng và thỏa thuận bằng văn bản về cách trả tiền cho họ. Xem những căn nhà có giá trong ngân sách thoải mái của bạn, không phải mức được duyệt tối đa.
7. Trả giá (make an offer). Lời trả giá xác định giá, ngày ký giấy và các điều kiện kèm theo (contingencies), như điều kiện vay được và điều kiện kiểm tra nhà. Thường bạn đặt một khoản tiền cọc thiện chí (earnest money), khoản này được trừ vào chi phí của bạn khi ký giấy.
8. Kiểm tra nhà (home inspection). Người kiểm tra xem xét kết cấu và các hệ thống trong nhà. Dùng kết quả để yêu cầu sửa chữa, xin khoản bù hoặc giảm giá, hoặc rút lui nếu hợp đồng cho phép.

Khoản vay được duyệt như thế nào?

Sau khi lời trả giá được chấp nhận, bạn chính thức nộp đơn, chọn bên cho vay, khóa lãi suất và đi qua bước thẩm định giá và thẩm định hồ sơ. Đây là lúc các thời hạn bắt đầu quan trọng, nên hãy trả lời nhanh mọi yêu cầu bổ sung giấy tờ.

9. So sánh các bảng Loan Estimate và chọn bên cho vay. Bên cho vay phải gửi Loan Estimate trong vòng ba ngày làm việc sau khi bạn nộp đơn. So sánh lãi suất, phí và tiền mặt cần khi ký giấy giữa các bên cho vay.
10. Khóa lãi suất. Khóa lãi suất (rate lock) giữ nguyên lãi suất đến ngày ký giấy nếu bạn ký đúng hạn và hồ sơ không thay đổi. CFPB lưu ý thời gian khóa thường là 30, 45 hoặc 60 ngày và gia hạn có thể tốn kém.
11. Thẩm định giá và thẩm định hồ sơ. Bên cho vay đặt thẩm định giá (appraisal) để xác nhận giá trị căn nhà và xác minh thu nhập, tài sản, nợ của bạn. Đừng mở tín dụng mới hay nạp khoản tiền lớn không giải thích được trong lúc này.
12. Mua bảo hiểm nhà. Bên cho vay yêu cầu có bảo hiểm trước ngày ký giấy. Hãy lấy báo giá sớm, vì bảo hiểm có thể ảnh hưởng đến tiền góp hằng tháng.

Điều gì diễn ra khi ký giấy nhận nhà?

Bạn xem lại con số cuối cùng, đi kiểm tra căn nhà lần cuối, ký giấy tờ và nhận chìa khóa. Quy định liên bang cho bạn thời gian xem lại điều khoản cuối cùng trước khi ký, hãy tận dụng thời gian đó.

13. Xem lại Closing Disclosure. Bên cho vay phải gửi cho bạn ít nhất ba ngày làm việc trước ngày ký giấy. Hãy so từng dòng với Loan Estimate và hỏi về mọi thay đổi.
14. Đi kiểm tra lần cuối và ký giấy. Kiểm tra các sửa chữa đã thỏa thuận đã xong và căn nhà đúng tình trạng như mong đợi. Sau đó ký, trả tiền mặt cần khi ký giấy bằng phương thức an toàn, và nhận chìa khóa.

Giấy tờ và thời hạn nào quan trọng nhất?

Hai mẫu công bố của liên bang và hợp đồng mua nhà quyết định phần lớn lịch trình. Biết khi nào mỗi giấy tờ đến giúp bạn phát hiện vấn đề sớm.

Nên dùng danh sách này như thế nào?

Hãy làm theo thứ tự, đánh dấu từng bước khi xong, và dùng các công cụ có link cho bước bạn đang làm. Các dấu đã đánh chỉ được lưu trong trình duyệt này trên thiết bị này. Chúng không được gửi cho chúng tôi hay bất kỳ ai khác.

Nếu bị vướng, một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể giúp với chi phí thấp hoặc miễn phí. Bạn có thể tìm theo mã ZIP. Trang thuật ngữ vay mua nhà giải thích những từ bạn sẽ gặp trên đường đi, còn máy tính lịch ký giấy tính các mốc quan trọng khi bạn đã có ngày ký giấy.

Để biết thêm chi tiết, hãy đọc mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước và vay FHA là gì và ai nên chọn.