Thuật ngữ vay mua nhà: giải thích dễ hiểu

Đọc thuật ngữ vay mua nhà như thế nào?

Phần lớn thuật ngữ vay mua nhà thuộc bốn nhóm: bản thân khoản vay, chi phí của khoản vay, bảo hiểm bảo vệ bên cho vay, và giấy tờ, các bước trong quy trình. Khi biết một từ thuộc nhóm nào, bạn sẽ dễ hiểu vì sao nó quan trọng hơn nhiều. Danh sách tìm kiếm ở trên có các từ thường gặp; trang này giải thích chúng gắn với nhau thế nào.

Giấy tờ vay ở Mỹ đều bằng tiếng Anh, nên chúng tôi giữ từ tiếng Anh làm đầu mục và giải thích bằng tiếng Việt. Bạn sẽ gặp nhiều từ trong số này lần đầu trên bảng ước tính khoản vay (Loan Estimate), mẫu ba trang mà bên cho vay phải gửi trong vòng ba ngày làm việc sau khi bạn nộp đơn. Đọc bảng đó với trang thuật ngữ này mở bên cạnh là cách hay để học các từ này.

Những thuật ngữ nào mô tả bản thân khoản vay?

Các thuật ngữ này cho biết bạn vay bao nhiêu, trong bao lâu và trả thế nào. Chúng quyết định hình dạng của tiền góp hằng tháng.

• Principal (tiền gốc): số tiền bạn vay và còn nợ, không tính tiền lãi.
• Interest rate (lãi suất): chi phí vay mỗi năm, tính theo phần trăm số dư.
• Term (thời hạn vay): thời gian bạn có để trả hết, ví dụ 15 hoặc 30 năm.
• Fixed-rate mortgage (vay lãi suất cố định): lãi suất giữ nguyên suốt thời hạn vay.
• Adjustable-rate mortgage, ARM (vay lãi suất điều chỉnh): lãi suất cố định trong một thời gian nhất định, sau đó có thể thay đổi theo lịch.
• Amortization (trả dần): việc trả dần khoản vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) giải thích rằng các kỳ góp đầu chủ yếu là tiền lãi và các kỳ sau chủ yếu là tiền gốc.
• Conforming loan: khoản vay conventional nằm trong hạn mức được đặt mỗi năm cho Fannie Mae và Freddie Mac. Jumbo loan là khoản vay vượt hạn mức đó.

Những thuật ngữ nào mô tả chi phí khoản vay?

Các thuật ngữ về chi phí cho biết bạn phải trả gì ngoài số tiền vay. So sánh chúng giữa các đề nghị là cách tìm ra đề nghị tốt hơn.

• APR (annual percentage rate, lãi suất phần trăm hằng năm): CFPB cho biết APR phản ánh lãi suất cộng points, phí môi giới và các khoản phí khác bạn trả để có khoản vay.
• Discount points (điểm giảm lãi suất): phí trả trước để giảm lãi suất. Một điểm thường bằng 1% số tiền vay.
• Lender credits (khoản hỗ trợ của bên cho vay): ngược với points. Bạn nhận lãi suất cao hơn và bên cho vay trả giúp một phần chi phí đóng hồ sơ.
• Closing costs (chi phí đóng hồ sơ): các khoản phí cho khoản vay và việc mua nhà, như phí làm hồ sơ vay (origination), thẩm định giá, title và đăng ký giấy tờ.
• Prepaids (khoản trả trước): chi phí bạn trả trước khi ký giấy, như tiền lãi đến kỳ góp đầu tiên và bảo hiểm năm đầu.
• PITI: principal, interest, taxes và insurance, bốn phần chính của tiền góp hằng tháng.
• Escrow account (tài khoản escrow): tài khoản bên cho vay mở để trả thuế nhà và bảo hiểm thay bạn bằng một phần của mỗi kỳ góp.

Những thuật ngữ nào mô tả bảo hiểm khoản vay?

Bảo hiểm khoản vay bảo vệ bên cho vay, không bảo vệ bạn, khi tiền trả trước ít. Tên gọi và quy định tùy loại vay, và sự khác biệt có thể đáng giá hàng nghìn đô.

CFPB giải thích rằng PMI bảo vệ bên cho vay nếu bạn ngưng trả nợ. Mức phí của FHA lấy từ Thông tư 2023-05 của HUD.

Những thuật ngữ nào mô tả quy trình và giấy tờ?

Các thuật ngữ về quy trình đánh dấu các bước từ lúc nộp đơn đến khi nhận chìa khóa. Mỗi bước có giấy tờ hoặc thời hạn riêng.

• Prequalification: ước tính ban đầu về số tiền bạn có thể vay, thường dựa trên thông tin bạn tự khai.
• Preapproval: văn bản có điều kiện của bên cho vay về số tiền họ có thể cho vay sau khi xem xét tài chính của bạn.
• Debt-to-income ratio, DTI (tỷ lệ nợ trên thu nhập): tiền trả nợ hằng tháng chia cho thu nhập tháng trước thuế, theo định nghĩa của CFPB.
• Loan Estimate (bảng ước tính khoản vay): mẫu ghi lãi suất, tiền góp và chi phí đóng hồ sơ ước tính, phải gửi trong vòng ba ngày làm việc sau khi nộp đơn.
• Rate lock (khóa lãi suất): cam kết rằng lãi suất giữ nguyên đến ngày ký giấy nếu bạn ký đúng hạn và hồ sơ không thay đổi.
• Appraisal (thẩm định giá): ước tính độc lập về giá trị căn nhà cho bên cho vay.
• Underwriting (thẩm định hồ sơ): việc bên cho vay xem xét thu nhập, tài sản, tín dụng của bạn và căn nhà.
• Closing Disclosure: điều khoản và chi phí cuối cùng, phải gửi ít nhất ba ngày làm việc trước ngày ký giấy.
• Servicer (công ty quản lý khoản vay): công ty thu tiền góp và quản lý escrow sau khi ký giấy.

Bạn nên xem gì tiếp theo?

Hãy áp dụng các thuật ngữ này. Các bước mua nhà ở Mỹ cho thấy mỗi từ xuất hiện ở đâu trong quy trình, bài trắc nghiệm chọn chương trình vay gợi ý các chương trình đáng hỏi, và máy tính vay mua nhà cho thấy PITI và bảo hiểm khoản vay cộng lại thế nào.

Để hiểu sâu hơn, hãy đọc vay FHA là gì và ai nên chọn, cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval và mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước.