美国房贷术语表：中英对照、通俗解释

美国房贷术语怎么读懂？

大多数美国房贷术语可以分成四类：贷款本身、贷款的成本、保护贷款机构的保险，以及流程中的文件和步骤。知道一个词属于哪一类，就更容易明白它为什么重要。上方可搜索的列表收录了常见术语，本页说明它们之间的关系。

很多术语您会先在贷款估算表（Loan Estimate）上看到。这是一份三页的表格，贷款机构必须在收到申请后三个工作日内发给您。对照这份术语表读一遍贷款估算表，是学习房贷用语的好办法。由于文件都是英文，下面每个词都附上英文原文。

哪些术语描述贷款本身？

这些术语说明您借多少、借多久、怎么还，决定了月供的基本样子。

• 本金（principal）： 您借的、还没还的钱，不含利息。
• 利率（interest rate）： 每年借款的成本，以余额的百分比表示。
• 期限（term）： 还款的年限，比如15年或30年。
• 固定利率房贷（fixed-rate mortgage）： 整个贷款期内利率不变。
• 浮动利率房贷（adjustable-rate mortgage，ARM）： 利率在一段时间内固定，之后按约定的时间表调整。
• 摊还（amortization）： 逐步还清贷款的过程。消费者金融保护局（CFPB）解释，前期还款大部分是利息，后期大部分是本金。
• 合规贷款（conforming loan）： 金额在每年为Fannie Mae和Freddie Mac设定的额度以内的常规贷款。超过额度的叫大额贷款（jumbo loan）。

哪些术语描述贷款的成本？

成本类术语说明您在借款金额之外还要付多少钱。在不同报价之间比较这些数字，才能找到更好的条件。

• 年化利率（APR，annual percentage rate）： CFPB说明，APR反映的是利率加上为获得贷款而支付的点数、经纪人费用和其他费用。
• 折扣点数（discount points）： 为降低利率而预付的费用。一个点数通常等于贷款金额的1%。
• 贷款机构抵扣（lender credits）： 与点数相反。您接受较高的利率，由贷款机构替您付一部分过户费用。
• 过户费用（closing costs）： 贷款和购房的各项费用，比如贷款发放费、评估费、产权费和登记费。
• 预付款项（prepaids）： 过户时提前支付的费用，比如到第一次还款前的利息和第一年的保险费。
• PITI： 本金、利息、房产税和保险，月供的四个主要部分。
• 托管账户（escrow account）： 贷款机构设立的账户，从每期还款中拿出一部分替您缴纳房产税和保险。

哪些术语描述房贷保险？

首付较少时，房贷保险保护的是贷款机构，而不是您。它的名称和规定取决于贷款类型，差别可能值好几千美元。

CFPB解释，如果您停止还款，PMI保护的是贷款机构。FHA的费率来自HUD第2023-05号通知。

哪些术语描述流程和文件？

流程类术语标志着从申请贷款到拿钥匙之间的各个步骤，每一步都有对应的文件或截止日期。

• 预审（prequalification）： 对可借金额的初步估计，通常基于您自己报告的信息。
• 预批准（pre-approval）： 贷款机构审核您的财务状况后，有条件地说明可能借给您多少。
• 负债收入比（DTI，debt-to-income ratio）： 按CFPB的定义，是每月债务还款除以税前月收入。
• 贷款估算表（Loan Estimate）： 显示预计利率、月供和过户费用的表格，申请后三个工作日内必须发出。
• 利率锁定（rate lock）： 只要按时过户、申请内容不变，承诺利率保持到过户。
• 评估（appraisal）： 为贷款机构独立估算房屋价值。
• 审核（underwriting）： 贷款机构对您的收入、资产、信用和房产进行的审查。
• 过户披露表（Closing Disclosure）： 最终条款和费用，至少在过户前三个工作日必须提供。
• 贷款服务商（servicer）： 过户后收取还款、管理托管账户的公司。

接下来看什么？

把这些术语用起来。美国买房流程清单告诉您每个词会在哪一步出现，美国房贷类型测试指出值得询问的项目，美国房贷计算器显示PITI和房贷保险怎样加起来。

想看更深入的解释，可以阅读在美国买房首付要付多少和持H-1B等工作签证能在美国贷款买房吗。