모기지 용어 정리

모기지 용어는 어떻게 읽으면 되나요?

이 모기지 용어 정리에서는 용어를 네 묶음으로 나눕니다. 융자 자체, 융자 비용, 대출기관을 보호하는 보험, 그리고 절차와 서류입니다. 용어가 어느 묶음에 속하는지 알면 왜 중요한지 훨씬 쉽게 보입니다. 위의 검색 목록에 흔한 용어가 있고, 이 페이지에서는 용어들이 어떻게 연결되는지 설명합니다.

미국 서류는 모두 영어로 나오므로, 각 용어 옆에 영어 원어를 함께 적었습니다. 이 용어들 중 상당수는 융자 견적서(Loan Estimate)에서 처음 만나게 됩니다. 대출기관이 신청 후 3영업일 안에 보내야 하는 3페이지짜리 서류입니다. 이 용어 정리를 펴 놓고 읽어 보면 융자 언어를 익히기 좋습니다.

융자 자체를 설명하는 용어는 무엇인가요?

얼마를, 얼마 동안, 어떻게 갚는지를 알려 주는 용어입니다. 월 페이먼트의 모양을 정합니다.

• 원금(principal): 빌린 금액 중 아직 갚지 않은 금액입니다. 이자는 포함하지 않습니다.
• 금리(interest rate): 빌리는 연간 비용으로, 잔액 대비 비율로 나타냅니다.
• 융자 기간(term): 갚는 데 주어진 기간입니다. 예: 15년, 30년.
• 고정금리 모기지(fixed-rate mortgage): 융자 기간 내내 금리가 같습니다.
• 변동금리 모기지(adjustable-rate mortgage, ARM): 정해진 기간 동안 금리가 고정되고, 그 뒤 일정에 따라 바뀔 수 있습니다.
• 상환(amortization): 융자를 조금씩 갚아 나가는 것입니다. 소비자금융보호국(CFPB)은 초기 페이먼트는 대부분 이자로, 후기 페이먼트는 대부분 원금으로 간다고 설명합니다.
• 컨포밍 융자(conforming loan): Fannie Mae와 Freddie Mac을 위해 매년 정하는 융자 한도 안의 일반 융자입니다. 한도를 넘으면 **점보 융자(jumbo loan)**입니다.

융자 비용을 설명하는 용어는 무엇인가요?

빌린 금액 외에 무엇을 내는지 알려 주는 용어입니다. 여러 제안의 이 항목들을 비교해야 더 좋은 조건을 찾을 수 있습니다.

• APR(annual percentage rate, 연간 실질 이자율): CFPB에 따르면 APR은 금리에 융자를 받기 위해 내는 포인트, 브로커 수수료 등의 비용을 더해 반영합니다.
• 디스카운트 포인트(discount points): 금리를 낮추기 위해 미리 내는 수수료입니다. 포인트 1개는 보통 융자 금액의 1%입니다.
• 렌더 크레딧(lender credits): 포인트의 반대입니다. 더 높은 금리를 받는 대신 대출기관이 클로징 비용 일부를 내 줍니다.
• 클로징 비용(closing costs): 융자 수수료, 감정비, 타이틀, 등기 등 융자와 구입에 드는 비용입니다.
• 선납 항목(prepaids): 첫 페이먼트까지의 이자, 첫해 보험료처럼 클로징 때 미리 내는 비용입니다.
• PITI: 원금, 이자, 세금, 보험으로, 월 페이먼트의 네 가지 주요 항목입니다.
• 에스크로 계좌(escrow account): 매달 페이먼트 일부로 재산세와 보험료를 대신 내기 위해 대출기관이 만드는 계좌입니다.

모기지 보험 관련 용어는 무엇인가요?

모기지 보험은 다운페이먼트가 적을 때 대출자가 아니라 대출기관을 보호합니다. 이름과 규정이 융자 종류마다 다르고, 그 차이가 수천 달러에 이를 수 있습니다.

CFPB는 PMI가 대출기관을 보호한다고 설명합니다. 대출자가 상환을 멈췄을 때를 대비한 보험이라는 뜻입니다. FHA 요율은 HUD Mortgagee Letter 2023-05에서 정합니다.

절차와 서류 관련 용어는 무엇인가요?

신청부터 열쇠를 받기까지의 단계를 나타내는 용어입니다. 각각 고유한 서류나 기한이 있습니다.

• 사전자격(prequalification): 주로 본인이 알려 준 정보로 계산한, 빌릴 수 있는 금액의 초기 추정입니다.
• 사전승인(pre-approval): 대출기관이 재정 상황을 검토한 뒤 얼마까지 빌려줄 수 있는지 조건부로 밝힌 것입니다.
• 부채비율(debt-to-income ratio, DTI): CFPB의 정의대로 월 부채 상환액을 월 총소득으로 나눈 값입니다.
• 융자 견적서(Loan Estimate): 예상 금리, 페이먼트, 클로징 비용을 보여 주는 서류로, 신청 후 3영업일 안에 받습니다.
• 금리 고정(rate lock): 제때 클로징하고 신청 내용이 바뀌지 않으면 클로징까지 금리가 유지된다는 약속입니다.
• 감정(appraisal): 대출기관을 위한 집 가치의 독립적인 평가입니다.
• 언더라이팅(underwriting): 대출기관이 소득, 자산, 크레딧, 부동산을 심사하는 과정입니다.
• 클로징 공개서(Closing Disclosure): 최종 조건과 비용을 담은 서류로, 클로징 최소 3영업일 전에 받습니다.
• 서비서(servicer): 클로징 후 페이먼트를 받고 에스크로를 관리하는 회사입니다.

다음에는 무엇을 보면 좋을까요?

용어를 실제로 활용해 보세요. 미국 집 구입 체크리스트는 각 용어가 어느 단계에서 나오는지 보여 주고, 모기지 계산기는 PITI와 모기지 보험이 어떻게 더해지는지 보여 줍니다.

더 자세한 설명은 미국 첫 집 다운페이먼트는 얼마나 필요할까?와 모기지 사전승인 받는 법에서 확인하세요.