Tính khả năng mua nhà: giá nhà tối đa bạn mua được
Tìm giá nhà cao nhất mà thu nhập và các khoản nợ của bạn cho phép. Máy tính áp dụng hai giới hạn nợ trên thu nhập và cho biết giới hạn nào đang kìm bạn lại.
Tóm tắt
Giá nhà cao nhất trong khả năng276.958 $
Bạn có thể mua nhà tới khoảng 276.958 $, với tiền nhà tối đa 2.217 $ mỗi tháng. Giới hạn tiền nhà là yếu tố chặn mức giá.
- Tiền nhà cao nhất mỗi tháng
- 2.217 $
- Số tiền vay
- 246.958 $
- Tiền gốc và lãi
- 1.710 $
- Giới hạn đang chặn ngân sách
- Giới hạn tiền nhà
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc của Cố định 30 năm (7,4%, tuần 15 tháng 10, 2026). Hãy dùng báo giá của riêng bạn để có kết quả sát hơn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
- Gốc và lãi 1.710 $
- Thuế nhà đất 254 $
- Bảo hiểm 150 $
- PMI 103 $
Xem dạng bảng
| Khoản phí | Số tiền |
|---|---|
| Gốc và lãi | 1.710 $ |
| Thuế nhà đất | 254 $ |
| Bảo hiểm | 150 $ |
| PMI | 103 $ |
Xem dạng bảng
| Năm | Giá tối đa |
|---|---|
| 5.9% | 310.695 $ |
| 6.4% | 298.722 $ |
| 6.9% | 287.492 $ |
| 7.4% | 276.958 $ |
| 7.9% | 267.074 $ |
| 8.4% | 257.796 $ |
| 8.9% | 249.084 $ |
Giá nhà tối đa theo lãi suất
| Lãi suất | Giá tối đa | Số tiền vay | Gốc và lãi | Tiền nhà cao nhất mỗi tháng |
|---|---|---|---|---|
| 5.9% | 310.695 $ | 280.695 $ | 1.665 $ | 2.217 $ |
| 6.4% | 298.722 $ | 268.722 $ | 1.681 $ | 2.217 $ |
| 6.9% | 287.492 $ | 257.492 $ | 1.696 $ | 2.217 $ |
| 7.4% | 276.958 $ | 246.958 $ | 1.710 $ | 2.217 $ |
| 7.9% | 267.074 $ | 237.074 $ | 1.723 $ | 2.217 $ |
| 8.4% | 257.796 $ | 227.796 $ | 1.735 $ | 2.217 $ |
| 8.9% | 249.084 $ | 219.084 $ | 1.747 $ | 2.217 $ |
Số liệu được làm tròn đến đô la; các tổng dùng số chưa làm tròn.
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Tỷ lệ 31/43 (kiểu FHA) | Lãi suất thấp hơn 1 điểm | Trả trước thêm $10,000 | |
|---|---|---|---|---|
| Giá nhà cao nhất trong khả năng | 276.958 $ | 305.721 $ | 298.722 $ | 285.848 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | +28.763 $ | +21.764 $ | +8.890 $ |
| Tiền nhà cao nhất mỗi tháng | 2.217 $ | 2.454 $ | 2.217 $ | 2.217 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | +238 $ | 0 $ | 0 $ |
| Tiền gốc và lãi | 1.710 $ | 1.909 $ | 1.681 $ | 1.702 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | +199 $ | −29 $ | −8 $ |
Cách sử dụng
- Nhập thu nhập năm trước thuế và tiền trả hằng tháng cho các khoản nợ khác.
- Nhập tiền trả trước, lãi suất và thời hạn vay.
- Thêm thuế nhà ở địa phương, bảo hiểm, phí HOA và phí PMI.
- Giữ giới hạn 28% và 36% hoặc tự đặt mức của bạn.
- Xem giá nhà cao nhất và giới hạn nào đang chặn, rồi thử lãi suất và tiền trả trước khác.
Cách dùng máy tính khả năng mua nhà này
Công cụ tính khả năng mua nhà này tìm giá nhà cao nhất mà toàn bộ tiền góp nhà vẫn nằm dưới cả hai giới hạn nợ trên thu nhập (DTI) của bạn, và cho biết giới hạn nào đang kìm bạn lại. Hãy nhập thu nhập trước thuế và các khoản nợ khác hằng tháng, rồi đến tiền trả trước (down payment), lãi suất và chi phí địa phương.
Lưu ý cho từng ô:
- Thu nhập: dùng lương trước thuế của tất cả những người sẽ đứng tên khoản vay. Bên cho vay dùng thu nhập trước thuế.
- Nợ khác: dùng số tiền trả tối thiểu hằng tháng trên báo cáo tín dụng, không dùng số dư.
- Tiền trả trước: chỉ nhập phần tiền mặt trả vào giá nhà. Để riêng chi phí đóng hồ sơ và tiền dự phòng.
- Lãi suất: thử vài mức. Chênh một điểm phần trăm có thể làm kết quả thay đổi hàng chục nghìn đô.
- Giới hạn: 28% và 36% là mức mặc định thận trọng. Chỉ nâng lên khi muốn xem bên cho vay có thể cho phép tới đâu.
Giá nhà tối đa được tính như thế nào?
Máy tính tìm tiền nhà cao nhất mỗi tháng trước, rồi tính ngược ra giá nhà. Nó giải tìm mức giá mà tiền gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, phí HOA và PMI (nếu có) cộng lại đúng bằng mức tiền nhà đó.
Bước 1 đặt mức trần tiền góp:
- Trần tiền nhà = thu nhập tháng trước thuế × giới hạn front-end
- Trần theo nợ = thu nhập tháng trước thuế × giới hạn back-end − các khoản nợ khác mỗi tháng
- Tiền nhà cao nhất = mức nhỏ hơn trong hai mức trên
Bước 2 đổi ra giá nhà. Tiền gốc và lãi cho mỗi đô la vay lấy từ công thức vay chuẩn, M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), trong đó r là lãi suất tháng và n là số kỳ góp. Thuế là giá nhà × mức thuế ÷ 12, bảo hiểm là phí năm ÷ 12, và PMI (khoản vay × phí PMI ÷ 12) chỉ áp dụng nếu khoản vay vượt 80% giá nhà.
Kết quả không gồm chi phí đóng hồ sơ, phí bảo hiểm trả trước của FHA, bảo trì hay điện nước, và giả định thuế, bảo hiểm giữ nguyên như bạn nhập.
Ví dụ tính cụ thể trông như thế nào?
Một hộ có thu nhập $95,000, nợ khác $450 mỗi tháng và $30,000 tiền trả trước có thể mua nhà khoảng $296,000 với lãi suất ví dụ 6.5%, theo giới hạn 28/36. Ở đây giới hạn tiền nhà, không phải các khoản nợ, là yếu tố chặn mức giá.
Lãi suất làm kết quả thay đổi dù thu nhập giữ nguyên:
| Lãi suất ví dụ (30 năm) | Giá nhà cao nhất | Số tiền vay | Tiền gốc và lãi |
|---|---|---|---|
| 5.5% | $320,843 | $290,843 | $1,651 |
| 6.5% | $296,418 | $266,418 | $1,684 |
| 7.5% | $274,931 | $244,931 | $1,713 |
Đây là các mức lãi suất ví dụ. Để xem mức trung bình hiện tại, hãy xem khảo sát Primary Mortgage Market Survey hằng tuần của Freddie Mac.
Kết quả có ý nghĩa gì, và điều gì làm nó thay đổi?
Kết quả là mức giá trần dựa trên giới hạn bạn chọn, không phải sự chấp thuận của bên cho vay. Bên cho vay áp dụng tỷ lệ, quy định tín dụng và yêu cầu tiền dự phòng riêng, và một số nơi cho phép nợ cao hơn 36% rất nhiều. Một mức duyệt cao có thể rất khác khi bạn thật sự phải trả mỗi tháng.
Giới hạn được công bố khác nhau theo loại vay:
- Fannie Mae: tổng DTI tới 50% qua hệ thống tự động, hoặc 36% (tới 45% nếu đạt điểm tín dụng và tiền dự phòng yêu cầu) khi thẩm định thủ công, theo Selling Guide.
- FHA: Sổ tay 4000.1 của HUD bắt đầu thẩm định thủ công ở mức 31% cho tiền nhà và 43% cho tổng nợ, lên tới 40% và 50% nếu có yếu tố bù trừ.
- Khả năng trả nợ: theo quy định liên bang, bên cho vay phải xem xét DTI hoặc thu nhập còn lại (residual income) của bạn, như CFPB giải thích trên trang về khoản vay đạt chuẩn (Qualified Mortgage).
Vị trí cũng quan trọng. Thuế nhà khác nhau theo quận, và ở vùng đắt đỏ, hạn mức khoản vay conforming năm 2026 là $832,750 cho nhà một căn (tới $1,249,125 ở vùng giá cao) có thể giới hạn số tiền vay conventional.
Những lỗi thường gặp nhất là gì?
Phần lớn sai sót đến từ con số nhập quá lạc quan. Hãy để ý:
- Dùng lương thực nhận làm thu nhập. Phép tính được thiết kế cho thu nhập trước thuế; dùng lương thực nhận là trừ thuế hai lần.
- Bỏ sót nợ nhỏ. Khoản trả $150 cho thẻ cửa hàng vẫn được tính.
- Dồn hết tiền vào tiền trả trước. Bạn vẫn cần chi phí đóng hồ sơ và quỹ khẩn cấp.
- Bỏ qua thuế và bảo hiểm ở địa phương. Cả hai có thể khác nhiều so với mức mặc định.
- Coi mức tối đa là mục tiêu. CFPB khuyên bạn nên theo dõi chi tiêu để biết mình trả nổi bao nhiêu mỗi tháng.
Bạn nên xem gì tiếp theo?
Đổi mức giá thành tiền góp đầy đủ bằng máy tính vay mua nhà, hoặc đặt câu hỏi theo chiều ngược lại với máy tính thu nhập cần để mua nhà. Để xem riêng các tỷ lệ của bạn, hãy dùng máy tính tỷ lệ nợ trên thu nhập.
Để hiểu thêm, hãy đọc mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước và cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval.
Câu hỏi về máy tính này
Thu nhập $95,000 một năm thì mua được nhà bao nhiêu?
Trong ví dụ của chúng tôi, khoảng $296,000. Con số này giả định nợ khác $450 mỗi tháng, trả trước $30,000, lãi suất ví dụ 6.5%, thuế nhà 1.1%, bảo hiểm $1,800 và giới hạn 28/36. Đổi bất kỳ yếu tố nào thì kết quả cũng đổi, nên hãy nhập con số của chính bạn.
Vì sao máy tính dùng hai giới hạn?
Vì bên cho vay xem cả hai. Tỷ lệ front-end so tiền góp nhà với thu nhập, còn tỷ lệ back-end cộng thêm các khoản nợ khác. Máy tính dùng giới hạn nào cho tiền nhà thấp hơn, và cho bạn biết đó là giới hạn nào.
Có nên nâng giới hạn lên 43% hay 50% không?
Bạn có thể nâng để xem bên cho vay có thể duyệt tới đâu. Fannie Mae cho phép tổng nợ trên thu nhập tới 50% qua hệ thống tự động, và thẩm định thủ công của FHA cho tới 43%, hoặc cao hơn nếu có yếu tố bù trừ. Nhưng giới hạn cao là mức trần, không phải ngân sách thoải mái.
Kết quả có tính chi phí đóng hồ sơ không?
Không. Tiền trả trước bạn nhập được dùng hết vào giá nhà. Hãy để riêng tiền mặt cho chi phí đóng hồ sơ, chi phí dọn nhà và quỹ khẩn cấp, hoặc giảm con số tiền trả trước để chừa chỗ cho các khoản này.
Vì sao giá nhà tối đa giảm khi tôi giảm tiền trả trước xuống dưới 20%?
Có hai lý do. Bạn vay nhiều hơn cho cùng một giá nhà, và máy tính cộng PMI khi khoản vay vượt 80% giá nhà. Cả hai đều chiếm một phần ngân sách hằng tháng.
Máy tính có dùng được cho vay FHA không?
Tương đối. Hãy nhập phí bảo hiểm hằng năm của FHA vào ô PMI và giới hạn kiểu FHA như 31% và 43%. Máy tính không cộng phí bảo hiểm trả trước 1.75% của FHA, khoản thường được cộng vào khoản vay.
Nên tính những khoản nợ nào?
Tính số tiền trả tối thiểu mỗi tháng có trên báo cáo tín dụng, như vay mua xe, nợ học phí, thẻ tín dụng và vay cá nhân, cộng tiền cấp dưỡng con hoặc cấp dưỡng vợ chồng. Không tính điện nước, điện thoại hay tiền thuê nhà hiện tại.
Nếu kết quả cao hơn mức tôi thấy thoải mái thì sao?
Hãy tin vào ngân sách của bạn. Giảm giới hạn 28% và 36% cho đến khi tiền góp hằng tháng vừa với lương thực nhận và mục tiêu để dành, rồi tìm nhà ở mức giá đó.
Nguồn
- What is a debt-to-income ratio? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- B3-6-02, Debt-to-Income Ratios (Selling Guide) (mở trong thẻ mới)Fannie Mae · Đã kiểm tra
- FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Housing and Urban Development · Đã kiểm tra
- What is a Qualified Mortgage? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- Buying a house: Prepare to shop (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- FHFA Announces Conforming Loan Limit Values for 2026 (mở trong thẻ mới)Federal Housing Finance Agency · Đã kiểm tra
- Mortgage Rates: Primary Mortgage Market Survey (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ