Thu nhập bao nhiêu để mua nhà? Máy tính lương cần có

Cách dùng máy tính thu nhập này

Muốn biết thu nhập bao nhiêu để mua nhà, hãy nhập giá căn nhà bạn muốn, tiền trả trước (down payment) và lãi suất, rồi thêm chi phí địa phương và các khoản nợ khác. Máy tính ước tính toàn bộ tiền góp hằng tháng và cho ra mức thu nhập năm trước thuế cần có để giữ tiền góp đó trong giới hạn nợ trên thu nhập bạn chọn.

Lưu ý cho từng ô:

• Giá nhà và tiền trả trước: thử căn nhà mục tiêu và một căn rẻ hơn để thấy khoảng cách.
• Lãi suất: thử hai hoặc ba mức lãi suất ví dụ, vì lãi suất thay đổi làm kết quả thay đổi nhiều.
• Thuế, bảo hiểm và HOA: dùng con số địa phương. Các khoản này nằm trong tiền góp mà bên cho vay tính.
• Phí PMI: chỉ dùng khi bạn trả trước dưới 20%. Hãy hỏi bên cho vay một mức thực tế.
• Nợ khác và giới hạn: giữ 28/36 để có câu trả lời thận trọng, hoặc nhập giới hạn của bên cho vay để xem mức tối thiểu.

Thu nhập được tính như thế nào?

Máy tính lập toàn bộ tiền góp hằng tháng trước, rồi chia cho từng giới hạn. Giới hạn nào đòi thu nhập cao hơn sẽ được dùng, vì bạn phải đạt cả hai.

1. Tiền góp mỗi tháng = gốc và lãi + thuế nhà + bảo hiểm + PMI (nếu khoản vay trên 80% giá nhà) + phí HOA. Gốc và lãi dùng công thức M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), trong đó P là khoản vay, r là lãi suất tháng và n là số kỳ góp.
2. Thu nhập theo giới hạn tiền nhà = tiền góp mỗi tháng × 12 ÷ giới hạn front-end.
3. Thu nhập theo giới hạn tổng nợ = (tiền góp mỗi tháng + các khoản nợ khác) × 12 ÷ giới hạn back-end.
4. Thu nhập cần có = mức lớn hơn trong hai mức trên.

Kết quả không gồm chi phí đóng hồ sơ, tiền dự phòng, bảo trì hay phí bảo hiểm trả trước của FHA, và dùng thu nhập trước thuế của bạn.

Ví dụ tính cụ thể trông như thế nào?

Với căn nhà $400,000, trả trước $40,000, lãi suất ví dụ 6.5%, tổng tiền góp khoảng $2,942 mỗi tháng. Theo giới hạn tiền nhà 28%, cần thu nhập trước thuế khoảng $126,090 mỗi năm, tức $10,508 mỗi tháng.

Đây là cách các yếu tố đầu vào làm thay đổi kết quả cho cùng căn nhà $400,000:

Các mức lãi suất này chỉ là ví dụ. Để xem mức trung bình toàn quốc hiện tại, hãy xem khảo sát Primary Mortgage Market Survey hằng tuần của Freddie Mac.

Kết quả có ý nghĩa gì?

Kết quả là mức thu nhập mà ở đó căn nhà này vừa với giới hạn bạn chọn. Nếu tổng thu nhập trước thuế của cả hộ bằng hoặc cao hơn mức này, tiền góp phù hợp với quy tắc đó. Nếu thấp hơn, bạn có thể giảm giá nhà, tăng tiền trả trước, cắt bớt nợ hoặc tìm lãi suất thấp hơn.

Mức bên cho vay yêu cầu có thể thấp hơn, vì nhiều chương trình cho phép tỷ lệ cao hơn 28/36:

• Fannie Mae cho phép tổng DTI tới 50% qua hệ thống tự động, và 36% (tới 45% nếu đạt điểm tín dụng và tiền dự phòng yêu cầu) khi thẩm định thủ công, theo Selling Guide.
• FHA thẩm định thủ công bắt đầu ở 31% tiền nhà và 43% tổng nợ, lên tới 40% và 50% nếu có yếu tố bù trừ, theo Sổ tay 4000.1 của HUD.
• Bảo hiểm khoản vay ảnh hưởng đến tiền góp. CFPB giải thích rằng PMI thường bắt buộc với vay conventional khi trả trước dưới 20%; giá PMI tùy tín dụng và tiền trả trước.

Bên cho vay cũng quyết định loại thu nhập nào được tính. Lương cố định thì đơn giản; thu nhập tự kinh doanh, hoa hồng và làm bán thời gian thường cần lịch sử và giấy tờ. Nếu bạn làm chủ tiệm, xem bài người tự kinh doanh vay mua nhà thế nào.

Những lỗi thường gặp nhất là gì?

Hãy để ý những điều sau khi đọc kết quả:

• So với lương thực nhận. Kết quả là thu nhập trước thuế.
• Bỏ sót thuế và bảo hiểm. Đây là một phần của tiền góp mà bên cho vay tính.
• Giả định lãi suất ví dụ thấp. Hãy thử cả mức cao hơn, phòng khi lãi suất tăng trước lúc bạn khóa lãi suất.
• Quên các khoản nợ sắp bắt đầu. Nợ học phí sắp hết thời gian hoãn trả cũng sẽ được tính.
• Coi giới hạn của bên cho vay là ngân sách. Tỷ lệ cao có thể được duyệt nhưng vẫn rất eo hẹp.

Bạn nên xem gì tiếp theo?

Để tính theo chiều ngược lại, từ thu nhập ra giá nhà, hãy dùng công cụ tính khả năng mua nhà. Kiểm tra tỷ lệ hiện tại với máy tính tỷ lệ nợ trên thu nhập, hoặc xem chi tiết tiền góp với máy tính vay mua nhà.

Để hiểu thêm, hãy đọc mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước và cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval.