买房需要多少收入计算器

这个收入计算器怎么用？

使用买房需要多少收入计算器时，输入想买的房子的价格、首付和利率，再加上当地费用和其他债务。计算器会估算完整月供，并给出让月供保持在您所选负债收入比（DTI）上限之内所需的税前年收入。

每一项的填写建议：

• 房价和首付： 试试目标房子，再试一套便宜些的，看看差距。
• 利率： 试两三个示例利率，因为利率波动对结果影响很大。
• 房产税税率、保险和业主协会费： 用当地数字。它们都计入贷款机构衡量的月供。
• PMI费率： 只在首付不足20%时使用。可以向贷款机构问一个现实的费率。
• 其他债务和上限： 想要稳妥的答案就保留28/36；想看最低要求，就填贷款机构的上限。

收入是怎么算出来的？

计算器先算出完整月供，再分别除以两个上限。哪个上限要求的收入更高就用哪个，因为两个都必须满足。

1. 每月还款 = 本金和利息 + 房产税 + 保险 + PMI（贷款超过房价80%时）+ 业主协会费。本金和利息使用 M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)，其中 P 是贷款额，r 是月利率，n 是还款次数。
2. 按住房上限算的收入 = 每月还款 × 12 ÷ 前端上限。
3. 按总负债上限算的收入 = （每月还款 + 其他债务）× 12 ÷ 后端上限。
4. 需要的收入 = 两者中较大的一个。

结果不包括过户费用（closing costs）、储备金、维修和FHA预付保险费，并使用税前收入。

举个具体例子是什么样？

一套40万美元的房子，首付4万美元，按示例利率6.5%计算，完整月供约每月2,942美元。在28%的住房上限下，需要大约每年126,090美元、每月10,508美元的税前收入。

同一套40万美元的房子，输入不同，答案也不同：

这些利率只是示例。当前全国平均利率请查看Freddie Mac每周发布的房贷市场调查（PMMS）。

计算结果意味着什么？

结果是让这套房子符合您所选上限的收入。如果家庭税前收入达到或超过这个数字，月供就符合规则；如果低于它，可以降低房价、提高首付、减少其他债务，或者争取更低的利率。

贷款机构要求的收入可能更低，因为很多项目允许比28/36更高的比率：

• Fannie Mae： 根据其销售指南，自动审核系统下总DTI最高50%；手工审核为36%（信用分数和储备金达标时最高45%）。
• FHA： 根据HUD的手册4000.1，手工审核从住房31%、总负债43%起，有补偿因素时提高到40%和50%。
• 房贷保险影响月供： CFPB说明，首付不足20%的常规贷款通常需要私人房贷保险（PMI），价格取决于信用和首付。

贷款机构还会决定哪些收入可以算。固定工资最简单；自雇、佣金和兼职收入通常需要一定的历史记录和证明文件。持工作签证的买家，还要了解贷款机构对收入持续性的要求。

最常见的错误有哪些？

看结果时请注意：

• 拿它和税后收入比较。 结果是税前收入。
• 漏掉房产税和保险。 它们是贷款机构衡量的月供的一部分。
• 假设很低的示例利率。 也试一个更高的利率，以防锁定利率前利率上涨。
• 忘了即将开始还款的债务。 即将结束暂缓期的学生贷款也会算进去。
• 把贷款机构的上限当成预算。 更高的比率可以获批，但实际可能很吃力。

接下来看什么？

想反过来从收入算房价，请用买房负担能力计算器。用负债收入比计算器检查目前的比率，或用美国房贷计算器拆分月供。

更多背景知识，可以阅读在美国买房首付要付多少和持H-1B等工作签证能在美国贷款买房吗。